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谈谈万科养猪

2020年5月10日 / 9次阅读
梁孝永康

万科的摊子铺得越来越大,这是否有背专业化的经营理念?但是跟格力一样,万科的多元化似乎是其自身商业逻辑的顺其自然的发展。我更看重实践,理论也要基于实践。因此,只希望万科能够做好整体的管理,发挥出最大的协同效用。

万科养猪,听起来有点不可思议,一个房地产企业去养猪,怎么看都有点像是不务正业,但真的如此吗?

首先说明,万科并不是现在才开始养猪,早在2到3年前,万科就开始布局农业,开始了养猪等多个农业项目。如今农业部门和物业,物流,商业等一样成为单独的事业部。万科做事一向低调,等大家都知道的时候,人家已经成型了。

万科本来是一个专注于住宅地产的企业,后来涉及商业地产,物流地产,养老地产,物业管理,甚至是滑雪等娱乐项目。这些我们都可以理解,毕竟都和地产有关,看起来不算离谱。而养猪,看起来就非常离谱。

但是很多事情实际上和看起来不是那么回事,看起来关联性很大的业务,也许没啥协同性。而看起来一点关系都没有的业务,也许协同性非常大。

比如住宅地产和商业地产,看起来都是地产,但是其专业性区别非常大。商业地产对地理位置的要求非常高,一个大城市,真正核心的商业区也就那么几个,这些地方人流量大,是一个城市的购物,休闲,娱乐的中心。其次都是地方性的小商圈,再然后就是小区附近的街道,小卖部等等。每一个开门店做生意的人都知道地理位置的重要性,你就能明白对于商业地产来说,位置决定一切。

但是一个城市具有商业价值的位置就那么多,别人都占满了,竞争非常激烈,怎么办?你看万达就很厉害,本来这个地方没有太大商业价值,万达广场一来,就成为了附近的商业中心了。看起来好像很简单,不就是盖一座商业广场吗!很多地产公司都有这个实力盖起来。但你盖起来没有用,没有商户入驻,人流量也非常稀少,盖起来就是一个亏损的项目。

万达经过几十年的经营,已经形成一个品牌,深入人心,对于消费者来说,万达广场来了,就意味着我可以去吃喝玩乐了,对于商户来说,万达广场意味着人流量大,都愿意来这里做生意,万达的出租率非常高,租金又贵,吸引着各种优质商户,往往万达广场开到哪里,这些商户就跟到哪里?越多的优质商户又更加吸引越多的人流量,更多的人流量让万达广场更有商业价值,租金越高,由此形成一个良性循环。这如同一个品牌,需要长时间的苦心经营才能达到这个效果。

相对来说,住宅地产的玩法完全不是这么回事,中国商业地产公司玩的成功的没几个,而住宅地产商就太多了。因为商业大楼建起来,如果没有商户,没人人流,生意不好,项目就会亏损倒闭(特别是现在电子商务对线下商铺的巨大冲击,做商业地产难度越来越大)。而住宅地产建起来,很少有卖不出去亏损的。

不是说万科养猪的事吗?怎么扯到商业地产,扯到万达去了?

之所以说万达,就是要说明一个事情,商业地产和住宅地产,看起来都是地产,都是盖房子,但房子盖起来后怎么去运营?完全不是一回事,两者的商业逻辑是完全不一样的。住宅地产商做商业地产,极少有成功的,万科还算做的不错,但比起专业的万达来说,差太远。住宅地产和商业地产的协同性在于前期的买地,盖房,融资等方面。而在后期的运营上,没有什么关联性。

而住宅地产和养猪呢?两者看起来似乎没有任何关联性,但其实有关联性。我以前写过一篇文章(我看好的并非房地产,我看好的只是万科),说了万科的物业,万科的物业做的非常出色,不仅仅是规模做到第一,在运营上也是高质量的。万科的很多理念都是超前的,在很多年前房地产公司都还停留在买地,盖楼,卖房的阶段时(现在很多地产公司还在这个阶段),万科已经非常注重物业的经营了。万科物业能发展到现在的规模,是长时间的精耕细作,既有规模,也有质量。

房地产公司卖房子是一锤子买卖,卖完后就不关我的事了。但是客户要在这里住一辈子,他们一辈子住在这里有很多的需求,万科在全国卖了这么多房子,这么多万科小区,万科物业维护着这么多客户。如果只和这些客户做一锤子买卖,其实是商业价值的巨大浪费。万科之所以在很多年前就重视发展物业,并非万科有什么超前的商业眼光,而是从客户角度出发,这是顺利成章的事情,因为客户在这里住一辈子,他们需要好的物业管理。

但是客户的一生仅仅只是需要物业吗?仔细去挖掘,其实万科可以做很多事情,去满足客户的需求,去提升客户的满意度和舒适度,同时也会让万科的品牌更有价值。要知道,在住宅地产行业要做出品牌差异化非常难,想要有比同行更高的溢价利润也是不容易,而万科做的算是非常好,在没有差异化的行业中,努力做出差异化,而有了一定的品牌溢价能力。

当然客户住在万科小区里面,有很多需求,万科不可能去满足他们所有的需求。比如说卖衣服,就不行,万科不可能满足所有人的穿衣风格,比如说餐馆,万科不可能满足所有人的饮食口味,当然你可以做自己的特色食品,满足部分人的需求,再比如说空调,虽然万科的住户也需要空调,但是自己去做空调这个难度很大。但是猪肉却不一样,肉是一个标准化的产品,而且家家户户都需要,如果我住在万科小区,万科自己养猪,而且有自己的生肉铺,我相信我大部分猪肉都会去万科买。

只要万科的猪肉不比附近菜市场的差,我相信会吸引很多住户,如果比外面还好那么一点点,估计大部分小区住户都会去万科买肉,还会吸引周边的小区住户。同样蔬菜具有同样的特性,蔬菜每家每户都需要,而且是标准化产品,所以这一次万科不仅仅是养猪,同样也种菜,只是“养猪”更能抓住大家的眼球,以至于大家忽略了种菜。

万科在住宅地产经营了几十年,服务着百万千万量级的客户,这些客户相对来说都是比较高端的,有着很大共同属性的。如何挖掘这些用户的后续价值,更好的服务这些客户,我相信是万科一直在思考的事情。养猪,看起来和房地产不沾边,其实不然。因为万科的庞大住户群已经解决了猪肉的市场问题。先有市场,然后去提供产品解决需求,比先搞一个产品,再去搞市场推广更容易成功。更何况万科还有成熟的物流地产事业部,高效的冷链运输,更好的保障了肉类和蔬菜的新鲜度。

住宅地产和商业地产,看表面关联度很高,其实不是。而住宅和猪肉,看起来八竿子打不到一块,在万科这里却能产生很好的协同效应。我们看问题不要看表面,要分析背后的商业逻辑,不要站在投资人的角度思考问题,而要站在万科客户的角度想问题。

有人说万科看到猪肉涨价了,也来赚快钱,等猪肉跌下去了,又是一地鸡毛。殊不知万科早就开始布局农业了,投机从来不是万科的文化,郁亮说做一个农民,专心耕作,不预测天气。万科的确是这么做的,在房地产开发业务上就能看到,万科不囤地,不捂盘,不杠杆,只是按自己的节奏来,而不去赌那些自己预测不了的东西。我相信养猪也是一样,猪肉什么时候涨,什么时候跌,我们预测不了。如何更好的养猪,更好的管理,提高养猪效率和质量,让客户吃到优质健康的猪肉,才是应该努力去做的,以客户为出发点,才是商业的本质,而不是去预测期间的波动。

我相信万科未来还会做一些让大家觉得不可思议的事情,养猪只是一个挖掘客户价值的试探。这些事情看起来和房地产毫无关联,其实都是为了更好的服务万科用户。毕竟卖房子只是一锤子买卖,而庞大的万科住户,这里面有巨大的商业价值。如何去服务他们?很考验企业深耕细作的能力,而进入房地产白银时代,存量市场和服务将更加重要。

我希望万科把每一个事情做好,比如养猪,要养就要养好,为客户提供优质的猪肉。现在的人注重生活,注重健康,而且万科的住户相对都是高端客户,他们需要更好的产品,更健康舒适的生活体验。口碑是慢慢积累的,猪肉做好了,赢得了住户的满意,以后推出其他的产品也会水到渠成。

从“房地产开发商”转型为“城乡建设与生活服务商”,这是万科最近几年提出的使命和方向。我跟踪万科十多年,万科超前的战略能力,踏实稳健的做事风格一直没有改变,这是万科的文化,也是我最喜欢万科的地方。

2020.5.8 梁孝永康写于湖南老家

公众号:梁孝永康

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