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再谈房地产和万科

2021年8月8日 / 1次阅读
梁孝永康

反过来想,政策打压的行业,是需求太过旺盛,需要政策降温的行业!

好久没写关于万科,格力和茅台的文章了。茅台我一直没怎么写,首先茅台太简单,厉害的地方一眼就能看出来,再一个分析茅台的人太多,我也没啥新的见解,所以就很少写茅台。而万科和格力之前写了很多,该分析的都分析完了,目前对公司也没有新的看法,所以也写的少了。

常有人问我对万科或者格力“目前”的看法。而我持有一个公司是根据其长远的竞争力来考虑的,比如商业模式,企业文化,这些东西短期是不会怎么变的,或者说会往一个方向发展,但是这种发展要很多年才会看出变化。一个公司本身,哪里会经常变来变去,变的只是我们的主观看法而已,而这种看法,只不过是受股价波动的而影响而已。假设格力和万科像老干妈一样是非上市公司,你对他们的看法也许很多年不会有什么太大变化,也就不会有“目前”这个词。

“目前”的心理动机是什么?就是股价目前上涨或下跌了,你需要从公司本身去找理由,来解释这种涨跌的现象。而实际上这种现象的原因和公司本身并无关系,所以找到的理由也只是先把箭射出去然后去划上靶心。

比如一个公司,它有缺点也有优点,当股价上涨的时候,大家会拼命说其优点,并且无限放大。他们说的对不对?是对的,因为大部分优点确实存在,他们并未瞎说,很有道理。当股价下跌时呢?大家会拼命找其缺点,也会无限放大。他们说的对不对呢?大部分缺点也是存在的,也是对的,也很有道理。只是随着上涨或下跌的程度越极端,他们放大的倍数就越大,最后变成不顾事实,胡编乱造。因为不如此,无法解释股价那种极致的现象,无法让自己找到逻辑自恰。

而公司所谓的利好利空消息也是如此,比如市场,公司,政策等等方面经常会出一些利好或利空。但是当股价上涨的时候,大家会习惯性的只看到利好,或者利空也解释成利好。就会感觉,公司“目前”变了,一个新的时代来临了等等。反之股价下跌呢?一个小小的利空就会无限放大,而对利好的东西会视而不见,就会觉得公司“目前”又变了,投资逻辑又变了等等。所以你会看到一种现象,短短几年,甚至一年,几个月之间,公司可以由全是利好全是优点变成了全是利空全是缺点,时代也变了,投资逻辑也变了,未来趋势也变了。问题是,过一段时间,可能又变回去了。好像公司,时代,趋势经常变来变去一样的。

据数据显示,房地产上半年新房卖了9.3万亿,再创历史高峰。这还是在政策用尽各种方式,极尽所能的打压之下产生的结果。可见这个市场需求是多么的大,这要是不打压,把市场需求全部放开,那得多疯狂,不敢想象。市场需求就如滔天洪水席卷而来,而政策就如各种堤坝不断阻挡,你这里挡住了,那边又缺堤了,又去赌那边,然后这边又漏了个洞,又来修洞。四面八方不断缺堤漏水,防御工事不断加大加固加深。所以你会看到,房地产市场各种政策是一波又一波,越来越严厉,因为市场需求这种洪水的能量太大了。

地产公司加大开发力度,土地成本上升,房价上涨,背后都是需求在支撑。没有需求,或者需求越来越少了,没人买房了,或买房的人越来越少了。地产公司还会大力开发?恐怕收缩投资都来不及了。房价还会上涨?恐怕下跌都卖不出去。政策还要打压,恐怕天天刺激都没用了。

但是如此猛烈的市场需求现状,在股市却认为是夕阳行业,认为现在的人都买了房子,以后买房的人会越来越少。这种情况将来是会发生,但不是现在,因为市场状况摆在这里,现在的状况是洪水挡都档不住,这样的状况你说马上要不行了,这不符合实际。什么时候说明快不行了呢?政策不但不打压,还想方设法的刺激市场需求的时候,那就说明不行了,走下坡路了。

政策的目的是规范市场的发展,当不行的时候给他刺激一下,当太过的时候给他打压一下,让其平稳发展,政策不是为了要打死一个行业。很多人喜欢用阴谋论揣测政策,说政策要把地产公司都整死,不给他们利润空间,拼命打压他们。我不知道整死地产公司有什么好处?地产公司都死了,或者大部分死了,没人建房子了,或房子的供应量大量下降,而需求量却还是那么大,会造成什么后果?后果就是房价再次离谱的上涨。

记得有一次在村里喝酒,电视里正在放着周润发的赌神,于是桌上几位大伯一边喝酒一边就聊起来澳门赌博。大伯a说:“哼哼,在澳门你如果赢了大钱,赚了几百几千万,那赌场会放你走吗?”,大伯b喝了一口酒砸吧嘴说道:“想走,不要命啦,人家赌场是什么势力,你走的了嘛"。大伯c添油加醋说道:“他们表面不会下手,肯定会在背后整死你,想带着钱离开,没门”。几个人聊的是津津有味,我在一旁听着就想笑,这就是普通人用阴谋论揣测上层的普遍想法。如果那些澳门赌场大亨玩的手段这么低级,能成为大亨?

事实是,你如果赢了大钱,无论是多少,你都可以随时大摇大摆的离开,而且是带着钱离开,一分不会少你的,除了交相应的税款。你还可以要求赌场派安保人员护送你,他们非常乐意,对你的服务绝对非常周到,你赢的钱越多,服务你的规格越高,生怕得罪你,下次不来了。

赌场为什么这么做呢?因为他不怕你赢钱,就怕你不来。赌场是靠机制取胜,会有人赢钱,而且赢大钱,这很正常,但是从总体赔率来说,赌场最后一定是赢的。而且你在赌场消费,吃喝玩乐,赌场都要赚钱。如果赌场里面大家都不赚钱,或者赚了钱也被一顿暴打,钱又带不走,那只能做一次性买卖,赌场还怎么开的下去?赌场欢迎你赢钱,你赢的越多,他们越开心,越对你客气,派美女围着你,把你当皇帝一样伺候,然后大力宣传,还会保护你的安全,这样才能刺激更多的人安心来赌场玩,赌场才能生意不绝,财源不断。

真正的大佬玩的绝非野蛮暴力那一套,那都是没有头脑的小混混玩的东西。大佬都是用制度去设计一个游戏,这个游戏一定非常符合人性,让大家都趋之若鹤,还欲罢不能。大佬还要让小弟把大家服务的非常周到,让大家感觉自己是大佬一样的,这样才能让更多的人来玩,而且不断来玩。

扯远了,意思是上层的人没有那么低级,不会玩那种竭泽而渔的事情。低级的阴谋论都是底层的人自己玩的东西,他们不知道上层的人是怎么玩的,所以他们觉得和自己玩的一样。

房地产是一个很大的行业,是中国最大的行业,如果竭泽而渔玩死了,对谁都没有好处。让这个行业稳健的发展下去,无论是对上层还是百姓,都是最好的,这也是所有政策的出发点。面对洪水泛滥般的市场,如果没有政策,场面将是一片混乱。有人说房地产行业总是被政策打压,没有前途。我认为恰恰相反。正是因为这个行业发展太猛了,所以才要打压,而且也需要政策来规范。房地产几十年来,各种政策就从来没有不打压过。因为行业需要这样的政策,每一次政策,都会打击某些不规范的企业,但并不是要把大家打死,打死了这个行业也就不用玩了。而是为了这个行业能更好更稳健的发展下去。

就比如说三道红线,有人说这个政策会打死很多企业,连恒大都不行了。难道政策的目的就是要把这些企业打死?这么坏?自从金融红利成为房地产第二波红利以来,高杠杆成为了房地产一道风景线。房地产四巨头,万科,恒大,碧桂园,融创,只有万科不玩高杠杆,其他都是高杠杆不断高速飙车成为了巨头。四位大哥,有三个带头,下面小弟岂能不纷纷效仿。这就酿造了巨大的潜在风险,对整个房地产市场的长远发展造成了很大的威胁。

如果不出政策加以规范阻止,这个风险会越来越大,最后造成的后果是难以估量的。你说要不要三道红线,看起来政策打压了市场,打压了某些企业,其实对整个市场长远来说是好事。

政策每次一出来,短期总感觉是打压,但是你往长期一想,那都是好事。当然也不可能所有的政策都能达到效果,失败的或者造成不良后果的政策肯定也有,即使是高层,也不可能事事都做对。但是其目标是为了规范行业,各种政策综合来看,对市场长期稳定的发展产生了不可取代的作用。

时至今日,很多人明白了万科3年前就喊出“活下去”是多么有先见之明,当时这三个字还是大家讥笑万科保守的笑柄。万科类似于这种先见之明并非首次,而是经常提前很多年就预判到行业的某些事情。在我看来,这并非万科有多么神奇,能预判未来。而是企业文化所决定的。几年前市场疯狂,杠杆盛行,这种风险我想作为深耕房地产几十年的万科并不难察觉,只是万科会谨慎的去做,并提醒大家风险。而其他企业不会这么去做,还在继续飙车。

为什么其他企业视而不见,难道他们都是傻子。不,他们不傻,他们都是聪明人。就好像美国每次股市泡沫来临的时候,巴菲特都谨慎的提醒大家很危险,但是大家不但视而不见,还越来越疯狂,因为最后的疯狂往往赚钱最多。难道这说明巴菲特预判股市的能力很强,并不是,因为疯狂的时候几乎谁能能感受到疯狂,谁心里都清楚这可能很危险,只是不是谁都能清醒的知道自己不能做什么。就好像现在的某些赛道股,几百倍的估值,并不需要你多么的有智慧才能感觉到危险,只是......

我为什么喜欢万科的文化,因为其具有长远思维,一个以基业长青打造百年老店为目标的企业,和目光短浅只想大赚一把的企业,其想事情的方式和做事情的方式是完全不同的。长远思维的企业,会有长远的谋略,并有自己的理念和原则,会为了长远利益牺牲短期利益,也会更接近本质去做事情,所以你总感觉它能预判未来,其实它只是按长远的方式在做事而已。这种企业,政策往往对他们是好事,因为政策的目的也是能让行业长远发展,和公司的利益最终会走向一致。

房地产庞大如洪水般的需求被大坝阻挡着,慢慢释放,这将让行业持续的更久。各种政策的出台,会让行业更规范更健康。而万科本身的做事方式和企业文化,在这样的行业这样的政策环境中,正好高度契合。万科的发展之路还有很久,这就是我对万科“目前”的看法,也是一直以来的看法。至于市场的看法,我始终相信资本市场最底层逻辑的一句话--股价短期是投票机,长期是称重机。

2021.7.25 梁孝永康写于长沙

公众号:梁孝永康

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