云上小悟,麦新杰的独立博客
关于   小悟志   栏目   标签   文章   归档   友链

   云上小悟  +  

万科2015年年报致股东(全文)

投资理财 / by: 麦新杰 / 发布:2016年3月15日 / 30次阅读 / 暂无评论
标签:万科   / 最后修改时间: 2016-03-15 09:18:21

投资理财 / 2016年3月15日 / 30次阅读 / 标签:万科  


featured image

在我长期关注的企业名单中,万科是各类新闻最热闹的企业之一。去年末一直持续到现在的万科宝能大战,除了媒体的热议,更成为了一个中国股市标志性的事件。每年万科的年报,最让人期待的就是《致股东》,通过这段管理层理性的分析阐述,我们可以好好观察整个中国房地产行业。本文转载万科2015年致股东全文。

 

万科2015年年报致股东:

在2013年,我们对房地产行业进入白银时代已深信不疑。2014 年的市场调整,让更多人接受了这个观点。但 2015年市场的回暖意味着什么呢?我们需要修正自己的判断吗?

不。我们依然坚持自己的看法。确实,在 2015 年我们看到了主要城市的交易金额普遍回升,看到了个别城市的房价快速上涨,甚至看到了个别城市地价攀升到令人惊讶的水平。但我们也应该看到,更多城市依然处在去库存的过程中。

套户比(厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数)是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标,一般认为其均衡线为 1.1。2014年末,万科有业务的中国内地 49 个相对发达城市中,套户比低于1的有12个,套户比超过1 但不超过1.1 的有8 个,超过1.1的则已经有29个。

套户比超过1.1,意味着这个城市必须放缓新房开发的速度,来等待更多新增人口和家庭的进入。因此,2014 年和2015年商品住房新开工面积的持续下降,有其合理性,这是去库存必须经历的过程。

如果说在住宅市场,我们看到的情况主要是分化的话,那么商业、办公地产的情况可能要更加严峻一些。服务业极为发达的美国,累计的商办面积存量是人均 4 平米。但仅仅在 2011-2015 年的五年中,中国内地相对发达的40 个城市,新增出让商办用地人均建筑面积低于4 平米的已经只剩下9个:北京、深圳(低于1平米),上海、东莞、重庆(低于2平米),广州、天津、温州、佛山(低于4平米)。加上互联网、电商对传统零售业的冲击, 传统商办地产的过剩已经具有普遍性

但我们也不必过于悲观,白银依然是贵金属。在传统房地产开发的黄金时代结束后,大量新兴的房地产需求并未得到满足。

中国的城市化过程还远没有结束。今后10年,中国预计还将新增1.7亿城镇人口,将带来庞大的居住及配套需求。下一阶段的新市民,大部分是 90 后、00 后,与被称为“农民工”的父辈不同,他们和他们的家庭将在城市真正定居。与父辈相比,他们的童年生活条件更好,受教育程度更高,移动互联网时代已经完全融入他们的生活和认知,他们带来的增量居住、生活和工作需求都不同于以往。

技术蓝领收入超过普通白领是发达国家的普遍情况,相信中国并不会例外。未来庞大的新市民家庭,或许一线城市高昂的房价让他们短期内望而却步,但随着轨道交通网络的日益发达,发达城市带内星罗密布的市镇,却可以成为他们新的家园;或许短期内他们难以支付首期款实现购房的梦想,但利率的持续下行,却可能帮助他们先以租赁的方式,获得比父辈更有尊严的居住条件。

正在悄然来临的老龄化时代,一方面给经济增长带来了更大的挑战,但同时也催生着新的需求。2015年底,我国 65岁及以上人口达1.44亿,占总人口比例为10.5%,预计到2025年老龄人口将增加到 2亿人。

根据美国养老市场的发展经验,健康照护产业占整体GDP的10%,其中老龄照护占健康照护产业的10%,养老住宅与老龄照护产业产值相当。如果中国GDP保持每年7%的增速,预估到2023年,中国的老龄照护与养老地产将各产生1万亿的市场机会。

2014 年中国电商渗透率(11%)已经超过美国(10%)。电商的快速发展,固然给传统商业地产带来巨大压力,但也给物流地产带来了巨大的成长空间。目前中国的人均现代仓储面积,仅为美国的10%。在不动产服务领域,传统较为单一的物业管理和交易经纪,正向综合生活服务升级。根据中国物业管理协会的报告,2014 年,全国31个省市、自治区物业管理面积约165亿平方米,较2012年增加了13.5%。而客户需求,也正在从保洁维修、安保等专业服务扩展至食堂、健身、托儿、洗衣等社区配套,以及家政、房屋托管、租售,乃至在移动互联网时代下新兴的汽车分时共享、技能共享、社区金融等本地生活增值服务。

在房地产金融领域,中国也还处于充满想象力的起步阶段。美国REITs市场在1980年代后出现爆发式增长,截至 2015年底总市值达9390亿美元,是1985年的122倍。1972-2015年,美国权益型REITs的复合年均收益率为12%,而同期纳斯达克和道琼斯工业平均指数年化收益分别为8.86%和6.99%。中国未来的可证券化资产规模将明显超过美国,这是一片巨大的、尚未开垦的处女地。

供给侧改革是中国经济未来发展的大方向。落实在房地产领域,应当是大力发展有效供给,推动转型创新,满足新需求,以“房地产+服务”取代“房地产+钢筋水泥”。国际经验表明,经济进入成熟阶段后,房地产业的经济枢纽地位,不仅不会削弱,反而会因各类衍生服务进一步强化。

据OECD统计,全球主要发达国家2009 年--2014 年房地产业直接产生GDP占比平均为10.9%(我国目前约 5.8%),与上下游合计产生GDP占比接近20%我国目前约13.8%)。如政策引导得当,“房地产+服务”多个细分行业具备投资、收入超过万亿元的潜力,合计相当于新打造一个房地产业。

而这些新兴的细分产业,其集中度都可能明显超过原来的房地产开发。对于房地产行业的龙头企业来说,如果能抓住转型的机会,新天地将比原来更加广阔。正是基于这样的判断,万科在新的十年战略中,明确提出,要实现从住宅开发商向城市配套服务商的转型。

2015年万科的经营成果和能力提升都令人欣慰。好房子+好服务带来的品牌溢价,比2600亿销售数字更有价值。事业跟投制度推行一年以来,公司不仅在成本、费用管理能力上进入行业前列,项目发展也取得了满意的成果。在土地市场已经出现明显局部过热的不利情况下,万科2015年不仅买到了基本足够的土地,更重要的是,这里面没有一个高风险的项目,没有一个“面粉贵过面包”的地王项目。

但万科管理团队不应为此而自满。转型比传统业务的成功更为关键。万科管理团队需要证明自己是业内最优秀的团队,这是我们的职业尊严。这意味着,我们不仅要在传统业务的任何一个方面证明自己的能力,我们也必须成为在白银时代率先找到未来道路的团队。

相对于我们已经熟悉的领域,开辟未来道路将更加艰难,面对更多的不确定性。这需要我们更加全情投入,也更加需要智慧。而这一切,都离不开全体股东的支持。

再次感谢股东的选择和信任。未来可以是光明的,可以是美好的。而未来,也正掌握在我们的手中。

(*^-^*)

陆金所

本文固定链接:http://www.maixj.net/licaitouzi/wanke-zhigudong-11157
麦新杰QQ:1093023102

amazon homepage

“万科2015年年报致股东(全文)”暂无评论

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注


前一篇:
后一篇:

云上小悟独立博客网站文章内容,除非特别注明,全部都是原创(非原创请阅读本站版权声明),如需转载,请保留文章链接!原创文章更具个性,有些文字虽略显随意,但不影响个人思想表达。部分文章是我自己的笔记,为自己记录,总结和收藏,同时也分享给您!这是本博建设的出发点,希望您喜欢并得到您的支持!

©Copyright 麦新杰 Since 2014 云上小悟独立博客版权所有  备案号:苏ICP备14045477号-1  economists.cn的备案号:苏ICP备14045477号-3    联系我们