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美国不动产投资入门(十四)-- REIT (上)

投资理财 / by: 麦新杰 / 发布:2016年7月1日 / 46次阅读 / 暂无评论
标签:雪球吴向宏   / 最后修改时间: 2016-07-01 20:22:48

投资理财 / 2016年7月1日 / 46次阅读 / 标签:雪球吴向宏  


美国不动产投资入门(十四)-- REIT (上)

写美国房地产投资,不能不谈REIT。

说起来,我可能是最早把REIT概念介绍到国内的人之一。2004年《新财富》论坛上我就做过关于REIT的演讲。当时自己也不大懂,好在其他人更不懂。晃悠几张UP REIT呀DOWN REIT呀的PPT,也就蒙混过关。

如今REIT已经是中文世界热门话题。网络上可搜出无数文章。雪球上也有过专门的帖子。应该不需要我再从ABC开始、系统地介绍了。所以这篇我着重针对一些常见误解,用问答体的方式,想到哪里写到哪里。

1.  REIT还是REITS?

先咬文嚼字一下,以证明我专业(哈哈!)。很多人画蛇添足地加那个S,念成“瑞哧”而不是“瑞特”,其实是错的。REIT是房地产投资信托的缩写,没有s。英文中加s是复数的意思,所以即使加,也应该小写为REITs而不是REITS。

中文既然没有复数,就更不应该加s。举个例子,交易型开放基金ETF,英文中复数时也写成ETFs,但中文引用你能再写成ETFS吗?

2、投资REIT的收益会高于直接投资房地产吗?

某些一味推销REIT的文章,包括雪球上某些文章,用一些数据图表试图证明REIT是高回报投资,比直接投资房地产回报更高。这类文章都是严重误导的。

人不可能拔着头发离开地面。REIT本身是基于房地产项目的一种金融产品,它的收益全部来自于下属投资的房地产项目。如果不付出额外的代价,怎么可能收益反而超过后者?只可能更低(扣除金融工程的各种费用、上市交易费用、额外管理费用等等)。

鼓吹REIT高回报的文章都用了一些低级的障眼法,例如:把基于公寓项目的REIT和住宅地产的回报相比,或者把高杠杆的REIT和不加杠杆的直投项目相比,还有就是把REIT的波动性计算为收益。关于后面这两条,即高杠杆和波动性,下面我们要讲到。

这里我可以负责任地说一句:在同等条件下,全投资周期内,REIT收益率一定低于同类地产直投的收益率。

3、那么REIT的优点在哪里呢?

REIT的主要优点就是这个金融工具当初设计出来的基本目的:低门槛和流动性。

譬如普通投资人有20万美元,买一座普通住宅可以,买一幢公寓楼或者一座医院(收益均远高于普通住宅)那是完全不够。通过REIT形式,普通投资人也可参与公寓或医院投资了。上市REIT的最低投资门槛就是一股,通常几美元到几十美元。而非上市REIT的投资起点通常也只有几千美元。

此外,上市REIT提供了极好的流动性,随时可进可出。

反过来说,作为一个清醒的投资人,你必须知道,低门槛和流动性这两个优点都会有代价。不可能存在一种产品,低门槛、高流动性,同时还低风险、高收益。你必须对市场上那些关于REIT的营销宣传进行认真鉴别。

4、等等,你刚才说“非上市REIT”?难道REIT不都是上市的吗?

按照证券法,REIT是一种公募产品,必须在证监会(SEC)登记。但美国证券体系,公募和上市是两个分开的行为。公募产品,都可以合法公开交易,但并不意味着管理人一定会把该产品挂牌到交易所去交易。由于上市挂牌牵涉到不菲的费用,很多REIT选择了不上市。

非上市REIT的股份原则上也可以随时转让,但实际上若自己找不到买家,只能通过经纪人撮合交易,则可能发生相当高的交易费用(各项费用佣金可高达6-10%)。当然,很多非上市REIT为了方便投资人退出,会像封闭基金一样,允许有条件地赎回。

除了非上市REIT外,还有一种私募REIT,它实际上未经过证券登记,更像是一种打着REIT旗号的私募基金。私募REIT通常不对外发售,所以普通投资人不会遇上,不必关心。

5、听起来,非上市REIT好像比上市REIT费用更低,那么普通人可以投资吗?

非上市REIT虽然没有上市,但它也是公募产品。其公募发行时,普通人通过经纪人(券商)是可以购买的。

非上市REIT牺牲了高流动性的优点,换来的好处,理论上说,就是运营成本较低(相对上市REIT而言)。意味着收益可能更高。

而且,非上市REIT也是经过证券登记的公募产品,和上市REIT一样,它需要向证监会提交季报和年报。其监管标准和透明度都大大优于一般的私募基金(虽然低于上市REIT)。对于关心资金安全的中小投资人来说,这自然是一大优势。

尽管如此,购买非上市REIT还是必须谨慎从事。首先,非上市REIT通过经纪人(券商)代销,通常要付出不菲的承销费用。各种费用可高达销售价格的10%-15%。也就是说,它在初始发售(IPO)阶段,其成本不一定低于上市REIT的IPO。虽然IPO之后每年的维护费用要大大低于上市REIT。

其次,非上市REIT虽然也是SEC登记产品,但由于不在交易所交易,其公司治理结构要求相对松弛。某些黑心经理层可能会采取各种手段进行利益转移或输送。

在充分考虑到上述缺陷和风险的基础上,中小投资人不妨把非上市REIT作为投资地产的一个选项。

事实上,我们(合秦资产)自己的私募基金就考虑过用非上市REIT的方式转为公募。我们的计划是:除了下功夫强化投资人参与、加强公司治理外,我们会采取利用社交媒体(例如雪球)进行公募直销的办法,这样可以免除10-15%的承销费用,让我们的非上市REIT更有吸引力。公募成功后,经过一段时间发展,规模足够,再到主板市场如纳斯达克去,转为上市REIT。。。。虽然最后我们决定暂时不采取这个方案,但它依然是我们基金的最主要备选之一。

一不留神已经写了这么多。。。。看来关于REIT的话题要分上下两部分了。
(未完待续)

 

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理解REITs

房地产投资替代品(REITs)(杨天南)

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