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美国“泛地产”投资策略(之二)

投资理财 / by: 麦新杰 / 发布:2015年8月27日 / 50次阅读 / 暂无评论
标签:雪球吴向宏   / 最后修改时间: 2015-08-27 11:07:16

投资理财 / 2015年8月27日 / 50次阅读 / 标签:雪球吴向宏  


美国“泛地产”投资策略(之二)

说明:“泛地产”是我个人发明的一个概念,涵盖所有包含了某一项土地财产权在内的投资活动。包括:住宅,公寓,酒店,土地,农地,森林,矿权等。。。打算就这个话题,陆陆续续写一个系列,仅为个人体会分享,不构成投资意见。也不是正式的研报,不打草稿随手写来,所以肯定有错漏,甚至有可能前后自相矛盾。欢迎大家指正。

二、公寓

上贴说过,美国的住宅不算是好的投资品种。实际上,美国绝大多数住宅是消费性购买的。投资性和带有投资意图的购买只占20%。

顺便解释一下:我这里术语用得很随口。所说的“住宅”专门是指“独栋住宅”。也就是说中国人口中的“别墅”。和“独栋住宅”相对应的,就是multi-family property(“多住户房产”),也就是中国最普遍的多层甚至高层住宅。它在美国又分两类:每个单元有独立产权和所有者的叫condominium, 简称condo。中国的绝大多数“房产”,按美国的定义,都是这种Condo。Condo买下来通常是自住的。

每个单元没有独立产权、通常按整栋楼或多个单元打包出售的,就是所谓“公寓”。这种房产买下来不大可能自住——谁也不会同时弄十几套单元每晚轮流睡——只能是投资性购买,用于收取租金。

市场上的condo非常少。绝大部分多住户住宅地产是用于投资的“公寓”。

和独栋地产相比,公寓的租户客户群要大得多,租金更高,也更可预期。因此是比较好的投资标的。

公寓的租金收入明显高于独栋住宅。公寓的租金收入反映为Capitilization rate,简称cap rate。简单说就是净租金收入与售价的比率。下面是几个大城市目前的基准(pro forma)cap rate与住宅的租金收入(租售比的倒数)的比较:

公寓 住宅

纽约 4.4% 2.8%

洛杉矶 5.2% 2.9%

亚特兰大 5.7% 4.7%

凤凰城 6.0% 5.3%

还需要注意两点:

1)表中住宅租售比是统计值,而公寓的基准cap rate是资产评估时使用的理论值。市场上的实际cap rate通常要高出其1到4个百分点。所以实际的公寓租金收入和住宅租金收入的差别远远超过上表显示。

2)公寓的cap rate依据的是净租金收入,即,刨去了全部经营成本之后的收入(相当于EBITA)。而住宅租售比依据的是名义租金。这两者又有很大差别。

除了租金收入明显高于住宅以外,公寓资产也特别容易使用杠杆来增大回报。

这是因为公寓售价是和净租金收入挂钩的。公寓估值体系就是基于cap rate。比如你到市场上询价,一个cap rate为6%公寓报价1百万,意味着它过去12个月的净租金收入就是6万。因此买公寓时,只要设定一个cap rate,你就一定能买到相应的现金流。这是一个完全定量的价格体系。

而住宅完全不同。住宅定价是基于房产本身的“品质”,是一个主观的定性概念。住宅价格和其租金之间没有直接关联。

对于银行来说,给住宅贷款,并没有稳定可预期的现金流作为对价,能否及时还款,就取决于贷款人本身的信用。所以利率也和贷款人个人信用挂钩。前面说过,对于没有美国信用记录的中国投资人,这就是一个特别大的障碍。通常中国投资人必须付出更高的利息。

公寓就不同了。公寓的价格和现金流挂钩,还款是靠公寓本身的现金流保障,无需贷款人本身的资信。实际上,大多数投资人是通过有限责任公司而不是个人名义投资公寓。

因为还款有明确现金来源保障,所以公寓的按揭贷款,通常能够拿到接近于市场最低利率的利率。

公寓租金收入较住宅高,而贷款利率又较低,所以更适合用杠杆来放大ROE(净资产收益率)。

根据统计,过去20年,虽然利率不断浮动,但公寓的cap rate也跟着浮动。投资公寓,假设用80%贷款的杠杆,净资产收益率(ROE)通常稳定在12%-13%之间。

但这还不是全部。

(待续)

 

转自:雪球吴向宏

本文固定链接:http://www.maixj.net/licaitouzi/meiguodichan-7858

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