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美国“泛地产”投资的情况简介(之一)

投资理财 / by: 麦新杰 / 发布:2015年8月25日 / 96次阅读 / 1条评论
标签:吴向宏   / 最后修改时间: 2015-08-25 10:59:52

投资理财 / 2015年8月25日 / 96次阅读 / 标签:吴向宏  

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文:吴向宏

说明:“泛地产”是我个人发明的一个概念,涵盖所有包含了某一项土地财产权在内的投资活动。包括:住宅,公寓,酒店,土地,农地,森林,矿权等。。。打算就这个话题,陆陆续续写一个系列,仅为个人体会分享,不构成投资意见。也不是正式的研报,不打草稿随手写来,所以肯定有错漏,甚至有可能前后自相矛盾。欢迎大家指正。

1、住宅

住宅是中国人较为偏好的投资品种,即使在海外投资方面也是如此。以住宅为例,早在2007年,中国人已经进入了海外投资者群体的前五位。去年更是成为了第一大海外投资人群体。

虽然很热门,但我个人认为住宅是比较一般的投资选择。它的好处是进入门槛极低,缺点是回报不理想。

根据美国住宅地产领域最权威的Case Shiller指数,全国房地产升幅,从1975年到2015年的40年,年平均增幅(复合增长率)仅为4.9%。即使我们作一点弊,从1975年算到地产泡沫前的最高峰2006年,年均增幅也只有6.6%。

从短一点的时间跨度看,过去10年(含泡沫破灭)、5年和最近3年(泡沫破灭后的快速反弹)的全国平均升幅分别仅仅为:0.15%, 3.20%, 6.84% 。

当然,上面是全国平均数据。在特定都市圈,住宅投资的回报要好一些。不过波动也相应大一些。例如,10都市圈过去20年/10年/5年/3年的投资年化回报分别是:4.7%,-0.6%,4.0% 和 8.5%。

不过,以上投资回报还有一些调整的余地。主要调整为:租金,房产税,以及按揭杠杆。

1)租金。

中国一些报刊媒体,经常鼓吹说中国地产租售比太高,美国的较为合理。但这是用桔子与苹果相比。中国地产的公寓和住宅区隔不明显,北上广深一套公寓就是天价豪宅了。而美国存在公寓为主体的出租市场,和住宅为主体的自主市场。从地产角度看,前者廉价而后者高价。很明显,居住地产价格越高,也就越难租出好价钱(因为租房者多为中低收入人群)。所以,美国住宅的租售比远远高于公寓。如果统计数据上不区分二者,就容易犯错。

仅仅考察住宅,则美国的租售比也不低。下面这个链接是全美76个大城市(25万以上人口)的住宅租售比:https://smartasset.com/mortgage/price-to-rent-ratio-in-us-cities,除极端情况底特律以外,其他75个城市的租售比在10.73-45.02之间。对应的租金年回报在2.2% - 9.3% 之间。

不幸的是:越是房价增幅可能较高的城市,租售比也越高,亦即租金回报越低。中国人最偏爱的加州,租金年回报普遍在4%以下。其他大城市也基本在6%以下。

上述租金回报并未考虑管理成本(税费,出租对房屋造成的损耗)和空置率。美国公寓出租的空置率为8%。住宅出租的空置率我没有查到,估计会高一些。假若为12%,那么租金年回报就要打88折。如此,租金年回报估计为3.5-5%左右较为合理。

2) 房产税

美国房产税综合税率大致在0.4%-1.9%之间。不过由于房产税是依据房屋的评估价。房屋评估价,在成交时以成交价为准,其后并不经常调整,因此会逐步低于实际价格。所以实际税负还可以打个不小的折扣。故可认为在0.3%-1.5%之间。

综上所述,考虑了租金和房产税因素后,美国10都市圈房产投资的综合年化回报率大约为:

20年: 6.7% - 9.4% 中值: 8.05%

10年: 1.4% - 4.1% 中值: 2.65%

5年: 6.0% - 8.7% 中值: 7.35%

3年: 10.5% - 13.2% 中值: 11.85%

3)按揭杠杆

中国房产投资者都知道,使用按揭杠杆能够极大放大投资的收益。然而这是在中国的特殊国情下才成立,因为贷款利率低而房产增幅高,利差空间大,加杠杆才能套利。这个情况在美国并不成立。

下面这个链接是权威的美国按揭利率:http://www.freddiemac.com/pmms/pmms30.htm

可以看到,30年固定按揭利率在3.66% (2012年)- 16.63% (1981年)之间浮动。

当然,历史数据对于眼下的借款者并没有参考价值。目前,这个利率是4.17%。今年估计是4.5%。 但这个是基准利率。实际根据信用状况一般还要上浮。中国人在美国买房,由于缺乏当地信用记录,通常在这个基础上要上浮1-3%。所以中国人目前能拿到的实际按揭利率应该在5.5% - 7.5% 之间,甚至有可能更高。

对比上面的综合年化回报可以看出,利差空间很小,甚至没有。因此,在美国投资住宅,用按揭贷款加杠杆,并不能显著增加回报,同时却会增大风险。

 

授权转载:雪球吴向宏

-- (*^-^*) --

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云上小悟 麦新杰(QQ:1093023102)

《美国“泛地产”投资的情况简介(之一)》有1条评论

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  • 麦新杰  said:

    美国房产税综合税率大致在0.4%-1.9%之间。不过由于房产税是依据房屋的评估价。房屋评估价,在成交时以成交价为准,其后并不经常调整,因此会逐步低于实际价格。   [ 回复 ]


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