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美国不动产投资(十三):小众地产(下)

投资理财 / by: 麦新杰 / 发布:2016年6月30日 / 23次阅读 / 1条评论
标签:雪球吴向宏   / 最后修改时间: 2016-06-30 13:18:56

投资理财 / 2016年6月30日 / 23次阅读 / 标签:雪球吴向宏  


美国不动产投资(十三):小众地产(下)

二、种植养殖地产

由于法治环境和经济发展阶段不同,美国的企业经营哲学和中国的也不大一样。

比如说,中国的企业都喜欢自己圈地、盖大厂房、盖办公楼。这是因为中国银行偏好硬抵押物,而中国的房地产升值很快。一亿盖个楼,明年就值三亿,拿到银行就可再贷出来两亿。

相比之下,美国房地产升值较慢,故企业通常不愿持有大量硬资产。美国的金融体系也更看重现金流。如果有大量不产生现金流的硬资产趴在账上,ROE就比较难看。对于企业融资实际上是不利的。

所以,美国很多行业都喜欢做资产剥离。即:把不动产资产剥离出来,成立独立的资产管理公司。经营主体部分向资产管理公司支付租金。这样一来,经营主体变成轻资产经营,其ROE大大增加,资产增值速度也大大加快。另一方面,原来不产生现金的不动产,现在有了租金收入,也变成了可以证券化的对象。

(有人可能说,这不就是我们国内也比较普遍的融资租赁业务吗?本质的确是一样的。不过,融资租赁对象一般是经营性资产,而很少是不动产。而这种资产剥离主要是针对不动产。在财务和税务处理上,不动产的剥离和普通经营性资产的融资租赁还是有非常大的区别。比如说,剥离出来的不动产可以做成REIT(房地产信托产品)。而如果你做经营性资产的融资租赁(比如商务飞机),就没法做成REIT。)

美国种植养殖行业,就经常采取这种不动产资产剥离。种植养殖的硬资产投资中,不动产投资都占较大比重。而经营资本占比较低。一旦把不动产剥离出去,剩下的资金需求就不大了。所以这是资产剥离的较佳对象。

我们前面讲过农地和林地投资。其实农地和林地都是资产剥离的常见例子。美国上世纪80-90年代的林地投资热,一个重要原因就是造纸厂纷纷剥离林地资产。

最近两年一个比较热门的实例是,随着大麻合法化,各地出现的种植大棚投资。种植棚即使一个小规模的,也约需十万美元,而种满这样一个大棚所需的其他如种籽等等,只要花几千美元。对意向种植者来说,种植棚这笔不动产投资乃是最大的障碍。另一方面,由于大麻种植尚未在联邦层面合法化,投资人也面临法律风险。通过资产剥离,投资人仅仅投资于种植大棚,再租赁给种植者,双方就各取所需,成功达到了双赢。

小规模大棚投资,最近两年已经很热。回报一度可以高到年化100%。但随着竞争加剧,回报已经迅速回落。下一阶段肯定是要规模化,走大面积大棚甚至产业园的道路。这方面的项目策划,尤其在一些产业衰落的地区,最近一年概念已经炒得非常火热。囿于法律和经营风险,目前我们所知范围内,还没有看到真正实施的。不过相信很快就会有若干个胆大的投资人率先吃螃蟹。

类似的,水产养殖也可以使用这种资产剥离。下图就是一个真实项目的现场图片:

水产养殖项目现场-1

水产养殖项目现场-1

水产养殖项目现场-2

水产养殖项目现场-2

这是一个去年招商的大规模养殖海鲈鱼项目。通过一个独立资产公司来扩建养殖场,保底租金回报为12%,还可能有2-3个百分点的超额利润分成。

当然,这类特殊的经营性不动产投资回报虽高,但租赁者万一经营不善,就比较难办。原则上,投资人仍持有不动产,且不动产不暴露于经营者的债务风险下,本金是不会亏掉的。但是实际上,这些专门性的不动产,一旦原始的经营者停止租赁,再想转卖转租都不那么容易了,真实价值恐怕要打个七折甚至五折。所以,如果想要涉足这类专业性较强的地产,最好先研究一下,在最坏情况下这块地产的变现能力?

 

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本文固定链接:http://www.maixj.net/licaitouzi/meiguo-budongchan-xiaozhong-12555

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  • 52果子  says:

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