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美国不动产投资入门(九)--小型房地产开发

投资理财 / by: 麦新杰 / 发布:2015年10月21日 / 69次阅读 / 暂无评论
标签:雪球吴向宏   / 最后修改时间: 2016-08-28 15:38:27

投资理财 / 2015年10月21日 / 69次阅读 / 标签:雪球吴向宏  


美国不动产投资入门(九)--小型房地产开发

阅读吴向宏先生投资美国不动产系列文章,确实能学到很多不一样的投资经验和美国不动产市场的各种常识。投资从来都不是那么简单的。

房产在国人的资产配置中,是非常重要的一项,这与我们的传统文化有密切的关系,有些有钱人甚至会跑到海外去置业。但是海外置业风险也非常大,吴先生的这一个系列文章,对于想海外置业的人来说,就显得非常有价值。此文已经是美国不动产投资入门的第九篇,其它八篇都可以在本页相关文章中找到,感谢吴先生的分享。

 

严格来说,房地产开发已经进入业务范畴,不属于不动产投资。没有一定专业知识,是揽不了这个瓷器活的。不过,由于美国房地产开发市场的特殊性,导致房地产开发投资的进入门槛相对较低,而利润丰厚。对于有一定风险承受能力和管理能力的投资人来说,还是值得一试。尤其地域性市场上,往往有比较好的债权投资机会。

美国房地产开发的最大特点,就是市场碎片化,几乎没有全国性大型房企。这一点和中国不同,和其他许多国家也不同。

从公司规模就可以看出。美国最大的上市公司房企是总部设在达拉斯的Howard Hughes,纽交所上市。其总市值不到50亿美元。而中国香港的最大上市地产公司是新鸿基(嗯,就是雪球网友 @西峯 曾任重要职位的那个新鸿基),市值接近400亿美元。两者规模相差多倍。

如果比私有房企,那美国人更是不堪一击。中国香港有李嘉诚,身家几百亿美元,乃全球前十首富,社会上人人尊重。美国最牛逼的私有开发商也不过是Donald Trump(特朗普),身家自己吹牛逼也只敢说超过一百亿,而实际上多方估算认为他撑死了40-50亿美元。而且这厮在美国社会争议极大,很多人当他是小丑。

美国房地产开发企业做不大,其根源,有两点:一是美国一户一地的土地私有制度,以及各州不同的土地法律,导致大型房企缺少规模化效应。二是美国在1960年代发明的“房地产投资信托”(REIT)架构,在市场上流行,取代了大型房企。

如果看美国最大的REIT,几百亿美元以上规模的REIT也不少了。如最大的Simon Property Group,市值有600亿美元。然而,REIT本身的法律架构决定了它继续扩张极为困难。REIT有强制分红限制,每年必须把90%利润用于分红。扩张只能靠增发股本或借贷。二者都有巨大限制。因此,美国市场上有几十家数百亿美元规模的REIT,相互之间却难以兼并做大。

与之对应的,就是美国市场上有无数小型房地产开发企业的生存空间。我刚刚进入美国房地产投资行业时,曾拜访一家房企,说起来也是刚刚开发完成了一个总价值数亿美元的项目,几十幢数百万美圆以上豪宅的社区,从外到内都做得细致入微,颇为奢华。上门一看,公司就是一个老太太带着两个老头子,办公室寒酸得不忍卒看。

后来才知道,能够做这样的整片社区开发,已经是比较“大"的公司——有三位合伙人,有自己的好几间办公室,这还不算“大”?!

那么,比较“小”的公司呢?就是一人公司,不少是在家办公的公司。别看小,不少一年也有上千万美元的销售额。这些更小的公司一般不做整片社区开发,而做一幢幢收购房屋,然后翻新或者推倒翻建,或者做市区的“插花地”(Infill)开发。

这些小项目的周期短,利润丰厚。在合适地区,其年化ROI在25-40%之间(参见下表)。而这些小公司信贷额度有限,往往需要短期债权融资,因此,创造了一个利息回报相当高的债权市场。一般来说,6个月-12个月的短期私人债,10%的年息是起步价,12-14%是正常价格。这已经相当于甚至超过了国内地产信托的收益率。

在这样的高息下,那么股权投资者的收益如何呢?下面是我们根据亚特兰大市Brookhaven地区的过去若干年翻建实例,进行的测算。购买和销售价格全部来自公开数据。私人债利息假定为12个月之内年息13%,超过12个月年息16%。计算结果,即使采取高杠杆融资,该地区过去两年的12个项目也无一亏损,股权投资者的年化复合收益率最低为15%,最高达665%。大多数处在100%-200%的区间内(亦即一年内增值2-3倍)。如此丰厚的利润,难怪借贷者们会铤而走险。

项目编号        售出价              周期(月)       年化ROI           杠杆融资后CAGR
1                 $  775,000                22                  20%                             47%
2                 $  645,000                17                  35%                             190%
3                   $668,000               19                   28%                              135%
4                 $  650,000                33                  24%                               99%
5                  $1,160,000            15                    32%                              131%
6                 $   1,450,000            18                  35%                              125%
7                 $1,375,500              14                   37%                                 142%
8                 $   766,300                 13                33%                               143%
9                $665,000                   11                  30%                               131%
10              $   670,500                  6                  28%                              15%
11             $899,000                    8                    40%                               198%
12               $   788,000                 7                  72%                              665%

如果不用高息短期借贷,而主要用自有资金收购,使用银行低息开发贷款,这种情况下,风险会大大降低,而股权投资者仍然可以保持很高的收益率。我们调研测算和实际操作的经验都表明:低杠杆、低风险条件下,此类合适项目的年化复合回报率(CAGR)大约在50%-80%的区间。

 

《小型房地产开发》,授权转自雪球吴向宏

本文固定链接:http://www.maixj.net/licaitouzi/meiguo-budongchan-xiaoxingfangchan-9167
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