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美国不动产投资入门(三)

投资理财 / by: 麦新杰 / 发布:2015年9月5日 / 52次阅读 / 暂无评论
标签:雪球吴向宏   / 最后修改时间: 2015-09-05 11:30:09

投资理财 / 2015年9月5日 / 52次阅读 / 标签:雪球吴向宏  


美国不动产投资入门(三)

(说明:这个系列前两篇叫“泛地产”,涵盖住宅、公寓、酒店、土地、农地、森林、矿权等。。。有雪友指出,以上资产都属于法律意义上的“不动产”。故采纳意见,修改标题。本系列不构成投资意见,仅为个人体会分享,信手写来,必有错漏,甚至有可能前后自相矛盾。欢迎大家指正。)[笑][笑]

二、公寓(续)

上次说过,公寓由于较高的回报率和较稳定的现金流,是比较好的居住地产投资标的。而自住型的住宅地产(包括独栋住宅、别墅和Condo)一般不是太好的投资对象。

公寓的普遍cap rate在4-8%之间,使用按揭杠杆后,ROE长年稳定在12%左右。不过这是一般情况。现实中,公寓的cap rate还是有差别。下面举三种常见类型公寓,说明一下。

1、“蓝筹”公寓:

主要为繁华地段知名公寓,或新兴地段的新建公寓。

此类地产cap rate较低,甚至低到3-4%。如某些中国人在纽约市中心购买的地产就属于此类。其租金收入基本不能指望。但此类资产的长期保值能力突出,抗通胀能力强,而且长期升值潜力稳定。适合于大富翁、机构投资者购买。

由于租金收入低,不宜采用通常的按揭方式(本息一起偿付),那样会入不敷出。最好采取balloon mortgage。这是一种特殊的按揭贷款:贷款期间只支付利息,本金在到期日一次性偿付。好处是整个贷款期间的现金流出特别低。特别适用于购买现金流少、但是升值预期稳定的资产。

例如:某一千万公寓楼,cap rate低到3%。如果首付25%,剩下750万用4%年息的balloon按揭,那么租金正好可以支付利息。10年后,假设房产增值到1500万,卖出后偿还750万本金,剩下750利润。也就是初始投入250万,十年后得利750万。不计税费,IRR为11.6%,ROE为20%。还是挺不错的。

但是这种需要长期持有的投资,对于承受能力较差的普通人,并不一定合适。

2、“烟蒂”公寓

主要为年久失修或衰落地段的公寓。原持有人通常急于出手。

此类公寓cap rate可以高到8-12%。但租金有可能呈逐年流失趋势。另外,由于地段处在衰落区,修缮也不能提高租金,或者因为年久失修而无法修缮(除非推到重建)。

此类公寓最好是熟悉情况的当地人去捡烟蒂。一般是低价买入,一边收租金一边观望。如果能拿到按揭贷款(此类公寓一般银行不愿贷款,需要有说服能力)则几年内已经收回本金。后续往往要推倒重建,或通过refinancing快速回收利润。如果实在不行就宣布公司破产。。。中国投资人一般不要贪这种便宜。

3、潜力公寓

主要为过渡地段的公寓,或经营不善的公寓,或疏于维护的公寓。

此类公寓cap rate通常在5-7%,空置率往往较高。如果看好周边发展潜力,收购下来进行修缮维护,提升租金或者提高入住率,有可能在短时间内极大提高资产价值。

实际案例:西雅图某公寓群约150单元,建于80年代。2011年以总价1280万美元收购(包括首付和其他费用的现金总投入为360万),cap rate为6.44%,贷款年息前9年固定为5.56%,收购后投资15万美元,主要用于景观改造,公共设施改造,并在部分单元增添了室内设施。三年内租金总收入提高40%,净收入提高21%。2014年以更低的cap rate(6%)1650万美元售出。投资人的综合IRR(包括现金和资产增值收益)达到27%。

此类公寓虽然是非常好的投资机会,但可遇不可求。2010-11年期间,曾有大量金融危机遗留下来的此类地产。随着美国经济逐渐复苏,2013年以后,已经很难再发掘到这种地产。

(想起来再补充一点:在中国投资人最喜欢的加州,切勿投入此类“潜力公寓”。因为加州有严厉的租金价格管制。即使投入资金修缮后,也不能马上提高租金。)

 

授权转载:雪球吴向宏

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