云上小悟
首页   关于   小悟志   栏目   标签   文章   归档   友链   联系

   云上小悟  +  

美国不动产投资入门(五)---应慎重和应避免的

投资理财 / by: 麦新杰 / 发布:2015年9月5日 / 47次阅读 / 暂无评论
标签:雪球吴向宏   / 最后修改时间: 2015-09-05 16:22:38

投资理财 / 2015年9月5日 / 47次阅读 / 标签:雪球吴向宏  


美国不动产投资入门(五)---应慎重和应避免的

(五)应慎重的地产:商铺和写字楼

最近几年,中国人在美国购买商铺和写字楼的也不少。

和住宅地产(包括自住地产和公寓)相比,商业地产的是更好的现金流资产,其租金回报要高得多,Cap rate通常在6-12%之间。不仅如此,商业地产的租户,一般租期也更长。住宅租约绝大多数一年一签,而商业租约签个十年长租的也很常见。租金高,租期又长,这样的好东西哪里去找?

然而,天下没有免费的午餐。长租期条件下仍然有高租金回报,必然意味着背后有更大风险。其中一个风险就是:商业地产的租户锁定性比较高。

每个商户对地产都要独特的定位和装修改造。所以,商业地产一旦发生空置,是挺难办的。因为新租户要把前任改造过的地方再重新改成适合自己,可能比租个新商铺还麻烦。长期租户一旦退租,后面空置个一年甚至几年是常事。

市场上最常见的陷阱,就是一个长租约(如10年)快到期(如3年)的商业地产在售。除非你知道租户还会续约,或者你有把握在他退租后尽快(这里“尽快”的含义是12个月)找到新租户,否则这种“带租户”的商业地产,买下当时看起来很美,不几年就会陷入困境。

图片就是一个空置的小型混合商业地产(办公商铺两用)的实例。投资人当初买进时也是“带租户”的,五年内这些租户陆续搬出。目前该四层的办公楼只有一个租户(嗯,不能告诉你们这个租户是谁)。。。

注意商业地产购买的陷阱

注意商业地产购买的陷阱

更深刻的风险是:商业地产是典型的正周期行业,而且往往是在周期到来时首当其冲的行业。

当经济衰退时,人们仍然需要维持基本居住等需求,不会因此退租公寓——而且因为部分人住不起或者买不起房子了,所以一段时期内公寓需求可能反而上升。但写字楼、商铺就不一样了。租客就会纷纷离去,哪怕签了10年租约也一样不管用。

下图是美国一个人去楼空的大型购物中心图片(来自网络)。这个地产基本就废掉了。就算经济重新繁荣,这块地产恐怕也只能推倒重建。

商业地产是典型的正周期行业,而且往往是在周期到来时首当其冲的行业。

商业地产是典型的正周期行业,而且往往是在周期到来时首当其冲的行业。

在经济进入繁荣期时,投资商业地产,可以通过较高的租金收入,加上贷款杠杆,极大地放大收益。ROE达到20%-30%不是难事,也就是说三五年就能收回成本。但是,一旦经济下行,商业地产也可能面临比住宅地产更大的风险。

目前美国的经济复苏尽管比较确定,从大方向上来说,商业地产已经是值得关注的对象。但繁荣期还远远没有到来的迹象,短期内仍可能出现波动。而且,上一轮衰退周期产生的商业地产库存,还没有完全出清。因此,目前还并不是投资商业地产的最好时机。在美国大多数地区,应该选择继续观望。

但是,在少数人口大量流入的地区,如新兴产业区和住宅区,商业地产有可能出现局部的繁荣。可以在熟悉情况的前提下,审慎投入。

六、应该避免的美国不动产: 高尔夫球场和葡萄酒庄

高尔夫球场和葡萄酒庄应该避免的理由是同样的:两者的需求都已经过了历史巅峰,在可预见的未来没有再反弹之日。而两者的供给都大大过剩,去库存之路遥遥无见终点之期。

除了少数“黑天鹅"之外,绝大多数高尔夫球场和葡萄酒庄都不值得投资。

考虑到雪球的大多数读者对这两类投资的需求可能不高。这里就不多谈了。关于葡萄酒庄的过剩情况,可以参考我年初在《华尔街日报》发表的一篇文章(上个月我在雪球上转帖了一次)。关于高尔夫球场如果有兴趣了解,可以私下咨询。

总之,如果你遇到身边有你讨厌的富豪朋友,可以大力鼓励他们到美国投资这两类不动产就对了 :-)

本文固定链接:http://www.maixj.net/licaitouzi/meiguo-budongchan-touzi-2-7965

“美国不动产投资入门(五)---应慎重和应避免的”正在等您

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注


前一篇:
后一篇:

麦新杰的云上小悟独立博客网站文章内容,除非特别注明,全部都是原创,如需转载,请先阅读版权声明!原创文章更具个性,有些文字虽略显随意,但不影响个人思想表达。部分文章是我自己的笔记,为自己记录,总结和收藏,同时也分享给您!这是本博建设的出发点,希望您喜欢并得到您的支持!喝杯茶,慢慢阅读...

©Copyright 麦新杰 SINCE 2014 云上小悟独立博客版权所有  备案号:苏ICP备14045477号-1  

本站360安全检测  Valid CSS!