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美国不动产投资策略入门(十)--违约拍卖房产

投资理财 / by: 麦新杰 / 发布:2015年10月31日 / 54次阅读 / 暂无评论
标签:雪球吴向宏   / 最后修改时间: 2015-10-13 16:27:05

投资理财 / 2015年10月31日 / 54次阅读 / 标签:雪球吴向宏  


美国不动产投资策略入门(十)--违约拍卖房产

投资房地产,或者不动产,虽说不是很难,但是要做好,都需要做足功课,都要提前把各方面的问题想清楚搞明白。现在很多人喜欢到海外去置业,原因很简单,就是你在人家那里买了房子,房子下面的那块土地也是你的。这个在国内目前还无法想象。下面这篇文章,是吴向宏先生的第10篇关于投资美国不动产的知识文章,本文的主题是投资“违约拍卖房产”,建议去美国投资置业的人,都先好好学习一下。

 

先说一下“违约拍卖房产”。这个话题本来我不想碰,因为对普通投资人来说,不太建议他们介入这个市场。但正好有雪友问到,我还是阐释一下。

违约拍卖房产主要是指还不起贷款、被银行或债权人进入拍卖程序的房产,或者未缴纳地产税,被政府进入强制拍卖程序的房产。后一类情况更复杂,我也不太清楚,不乱说了。这里主要谈前一类。

先肯定一点,这的确是有利可图的生意。尤其如果是专业的Flipper(倒卖者),拍下大量违约房产然后稍加翻修改造后售出,利润更加丰厚。我上一篇(美国的小型房地产开发)说过,房地产翻修翻建,是非常好的生意,但常常苦于没有足够房源。而违约拍卖可以提供稳定的房源。

尽管如此,这个生意有相当大的法律和道德风险。我们自己曾数次有相关机会,最终都因种种原因而放弃。因此,我强烈不建议非专业投资人士介入。如果实在要介入,最好是做足功课。

下面,就结合投资违约拍卖房产的4个可能切入点,具体讲讲它的利益和风险。

1、Short Sale。

不知怎么翻译,姑且翻成“违约妥协销售”。房主已经无法支付或者不愿支付房贷(比如房价剧跌,价值低于房贷余额),但又不愿背上违约失信记录。这时,可以和债权方(银行)商量,降价售房,所得全部偿付银行,而银行免去不足部分,双方两不相欠。Short sale的房价一般略低于市价(10%左右),而且此时房主尚有善意,房屋状况一般保全较好,也没有其他债务。Short sale的机会,无论投资还是自住,都可考虑吃入。然而,short sale要求投资人熟悉当地情况,因为房主此种情况下,一般不会大肆声张。

2、Pre-foreclosure “法拍前房产”。

房主已经收到最终违约通知,但还未进入最终没收法拍程序。这个过程一般有90天时间。这期间,房主可能还在挽救(虽然法律上已经不可挽回),银行也可能希望避免麻烦。如果有熟悉内情的投资人,有可能介入斡旋,达成pre-foreclosure deal。但这种情况,相当罕见。一般投资人可以忽略。

3、Foreclosure Auction,也就是大家常说的“法拍屋”。

这种情况最为复杂。因为从一个房子没收,到正式法拍,期间各种情况均可能发生。有些情况,法拍进程太快,原先的房主还赖着没有搬出;另一些情况,可能进程拖沓,房子已经荒废数年。前一种情况下,拍下后需要赶走原房主,是极其道德风险高昂的一桩工作,而且稍有不少,会遭到原房主抗辩,极大增加成本。后一种情况,需要懂得房产建筑方面知识,事前估算出翻新房子的成本(注意,法拍屋在拍下之前,是不可以进入现场勘查的,这和正常买卖房屋完全不同。所以,究竟房况如何,你只能在外面转圈看看,凭经验猜测。)。要知道,一旦房子进入没收拍卖,原房主往往愤怒,故意破坏房屋结构的事情,屡见不鲜。据内行人士说,一般拍价要低至房产估价7成以下,才算安全,否则可能不足覆盖维修费用。此外,此种情况下的房主往往财务宣告破产,多方负债和欠税,而债权方均有可能申请对房产的“lien"(追债权)。这些负债欠税加上各种罚金等,可能不少。。。。最后,法拍法律,以及相关债务处理办法,各地不同,甚至各个郡(county)相互不同。。。。不多说了,凡此种种,使得此行虽然利润丰厚,却最好有内行人士帮助着手。而且每个郡县都可能有此种本土行家。。。

4、REO(“银行自拍房产”)。

法拍时,银行也会参拍。若出价太低,银行会自己拍下。这样变成银行名下房产。而后银行一般会执行赶走原房主、清偿相关债务,等工作。这样完成的房产称为REO,是比较产权清晰的房产了。这种房产通常不会有太大问题,可以放心购买。问题是:银行出售此类房产,折价不会太深。而且房源有限。通常,如果本身和银行有大量业务往来的客户,有可能通过内部信息而捷足先登。

总结一下就是:违约拍卖房产,或者风险(道德风险和商业风险)甚大,或者来源有限,市场有一定封闭性。因此并不适合非专业投资人贸然介入。

 

《违约拍卖房产》,授权转自雪球吴向宏

本文固定链接:http://www.maixj.net/licaitouzi/meiguo-budongchan-paimaifangchan-9171

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