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美国不动产投资策略入门(六):农地

投资理财 / by: 麦新杰 / 发布:2015年9月13日 / 75次阅读 / 暂无评论
标签:雪球吴向宏   / 最后修改时间: 2015-10-01 16:26:12

投资理财 / 2015年9月13日 / 75次阅读 / 标签:雪球吴向宏  


美国不动产投资策略入门(六):农地

六:农地

农地在中国因为政策限制,完全不是投资品。因为这个原因,很多中国人去了美国,也对农地投资视而不见。有一些买农庄的,还会自嘲说“买个庄园养老用”。

实际上,从保值储值的角度说,美国农地是非常好的投资品种。不但具备极强的抗通胀能力和抗风险能力,而且经营得法会有一定的现金流入,此外,偶尔还有暴涨增值的机会。唯一需要注意的是:最近两年农地投资偏热(美国本土投资人造成偏热,不像个别地区住宅那样完全是中国人去拉起来的),需要防止高位买入。

农地投资这两年偏热,和媒体报道有相当大关系。过去这是一个相对不抓眼球的投资方向,但2014年下半年开始到今年,《华尔街日报》、《福布斯》、《经济学人》等商业媒体连续唱多农地投资。

当然,媒体唱多也不是乱唱。数据是实在的。

根据全国房地产投资信托行会(NCREIF)的统计,过去20年农地的年均综合回报率(包括农业收入和土地增值)为12.5% 。下图是Morningstar做的回报对比,表明农地的20年年化回报跑赢所有对手,而且,其波动性属于中等偏低

Morningstar做的回报对比,表明农地的20年年化回报跑赢所有对手,而且,其波动性属于中等偏低

Morningstar做的回报对比,表明农地的20年年化回报跑赢所有对手,而且,其波动性属于中等偏低

不过,20年数据其实有一点欺骗性。下图是Iowa州政府提供的该州农地价值数据,可以看到在80年代农地回报不佳,但90年代以后一路上扬。在新世纪则炙手可热。因此30年周期农地是跑输标普指数的。如果在1980年的高点买入,效果最差。

当然,如果从更长周期看,农地在40年(1970年买入)或50年(1960年买入)的长周期中,又是跑赢标普指数的

Iowa州政府提供的该州农地价值数据

Iowa州政府提供的该州农地价值数据

Iowa州政府提供的该州农地价值数据-2

Iowa州政府提供的该州农地价值数据-2

如果我们比较农地和房地产价格指数,还可以看出,农地的综合回报高于住宅地产,主要原因就是农地基本没有受到2008年地产泡沫破灭和经济下滑的影响。由于这个帖子图片已经贴得够多,这里就不加图表了。大家可以自己去查证。

综上所述,农地投资的优点是:

1、作为供给刚性比较大(供给很难增加)的不动产,长周期具有非常好的增值潜力。

2、在通胀周期,农产品价格往往是价格上涨的风向标,农地价值随之上涨,因此具有非常好的抗通胀效果。

3、在资产泡沫破灭和严重经济危机期,农业可能成为反周期行业,农产品价格逆势上升,农地因此也具有良好的反周期保值属性。这一点在08金融危机后,表现得十分明显。

农地收入也有一定的现金收入。到2011年之前,美国农地出租的租金/价格比,大约在5%左右。不过,近两年由于农地价格继续上涨,而农产品价格下滑,租金比下降到了3%。

当然,农地投资也有缺点,主要包括:

1、流动性差。升值很难及时变现,对于急于兑现利润的中小投资人不利。

2、目前可能处在历史高位。实际上,2014年,农地平均价格下跌了5%。由于同期农产品价格下降非常大,目前农地价格还不能说已经跌到了合理价位。

在上述背景下,对于具有实力的投资人,我们建议还是可以谨慎选择农地。但是,可以考虑采取一些措施,降低投资风险。

 

农地是比较好的长期投资,而且持有成本极低,适合长期持有。但也有个缺点:当前现金流比较差,通常只有3-4%。而且流转速度较慢。不适合做中短线。

那么,对于不喜欢长期持有的投资人,还有没有投资农地的机会呢?也有两种可能性。

第一种,是种植热门经济作物,获得超额短期回报。由于美国农业发达,这种偏门机会并不好找。一个可能性是:在美国种植专门面向国内的特种经济作物。比如我的一个朋友就投资在美国种植苜蓿草,返销国内当饲料。由于国内草原退化,饲料紧缺,据说经济效应还不错。

我们自己也在Vermont州进行过特种经济作物(工业大麻)的小规模种植试验(如下图)。推测效益还是不错的。只是因为管制原因尚不能大规模推广。

在Vermont州进行特种经济作物(工业大麻)的小规模种植试验

在Vermont州进行特种经济作物(工业大麻)的小规模种植试验

第二种可能性就是,在都市扩张圈附近购买小块农地,先按照农地的用途不变(因为税收极低)。待未来几年城市化扩张到附近之后,再改变规划为商用或住宅用地。这种做法适合人口流入的大都市圈附近。或者如果有特殊途径,能够影响当地的政府土地规划,就更加可行。

这种做法有一定风险,因为都市圈附近农地通常高估。但是,一旦中彩,则回报也是丰厚的。农地和规划开发后的Lot之间的差价,普遍可以达到 5-10倍。

下图就是我们在达拉斯(Dallas)北部的一片农地。已经屯了5年。未来2-3年内或可进入开发周期。

在达拉斯(Dallas)北部的一片农地

在达拉斯(Dallas)北部的一片农地

 

授权转自雪球吴向宏

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