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美国不动产投资策略入门(四)---酒店

投资理财 / by: 麦新杰 / 发布:2015年9月5日 / 44次阅读 / 暂无评论
标签:雪球吴向宏   / 最后修改时间: 2015-09-05 11:51:53

投资理财 / 2015年9月5日 / 44次阅读 / 标签:雪球吴向宏  


美国不动产投资策略入门(四)---酒店

此文是吴向宏先生在雪球上发布的关于投资美国不动产入门系列文章的第四篇,云上小悟独立博客授权转载。

四、酒店

酒店也是中国人特别喜欢的投资方向。最近公开报道的例如安邦收购华尔道夫。我个人也知道一些超级富豪在美国收购酒店的案例。

然而,酒店收购对普通人来说,不是一桩好的投资。酒店和我前面讲过的公寓地产有非常大区别。公寓是稳定现金流、低管理要求的产品,因为租客住进去租期都很长,一年四季收入变化都不大。平时也不需要太多管理。酒店是每天晚上都会有新客人,不停搬进搬出,然后各种折扣价、优惠价。。。淡季和旺季收入也千差万别。管理上是极大难题。好的管理团队和坏的管理团队有立竿见影的效果。

何况对高端酒店来说,房费其实是不太挣钱的,挣钱主要靠餐饮和各种会展活动。。。这就更要求专业化的管理。

因为这个原因,高档酒店投资一般都彻底外包给酒店管理集团。安邦收购华尔道夫也是如此。收购的仅仅是地产,管理方不变。

作为地产拥有者,投资人其实对高档酒店日常管理基本没有话语权。收益高低,完全看酒店管理方是否努力。在管理合同中,通常对收益没有最低承诺,但是如果收益高,管理方抽成也更高。换句话说,绝大部分高档酒店投资,投资人就是挂个虚名而已,现金收益是很低的。其cap rate通常在4%-5%左右。

酒店收益低,为何富豪还趋之若鹜呢?一个重要原因是管理规模化和标准化,使得融资特别容易。目前世界上主要的高端酒店,已经集中在少数几个管理集团手里,管理标准非常成熟。此外,这几个管理集团和投行界又有千丝万缕的联系。投资人想买高档酒店,管理集团顺手就把投行引进,很容易解决了融资。所以,对超级富豪来说,投资酒店是一桩省心省力、又可以有一定收益(加杠杆后ROE可以达到8%-12%)的生意。

此外,拥有一座高档酒店,也有声誉加成。正如高尔夫球场也不太赚钱,但很多超级富豪也照买不误。

当然,这种超级富豪的游戏,离我们一般投资人距离太远。如果是有一定实力、但是又达不到超级富豪标准的投资人来说,还能不能投资酒店呢?

就我所知,还是至少有两种选择的。

1、特别勤奋的投资人,可以投资低端连锁,主要是各种Motel(中文可以翻译为“大车店”),乃至各种家庭旅馆。这类酒店一般是所有者亲自管理。很多就是夫妻店。如果投资人不怕亲力亲为管理一个有上百个房间的低档大车店,那么,美国很多这样的大车店还是比较赚钱的。其收购价就比较低,cap rate常在7%-8%。

当然,正如我开头说的,管理者的能力,会造成非常大的绩效差别。我也知道有在美国弄了二十多年低端酒店,累死累活,最后一算和打工挣钱差不多的案例。

2、投资小型度假酒店,或者在度假胜地投资酒店式公寓。这更适合那些不喜欢参与管理,但是觉得自己眼光比较毒、对形势判断比较准的投资人。比如说:在某个度假区热门起来之前,在当地投资小型酒店,一旦该区域火起来之后,就可能有巨大收益。

和中国的丽江类似,美国也有这种因为时尚变化、而突然火起来的度假区。比如前几年的南达科塔州。再往前,九十年代的佛罗里达地区,都曾经是这类度假新热点,而造成非常好的小型酒店投资机会。

如果稍微把范围扩大一点,加勒比海地区也一直是美国人的度假后院,时不时会有一些新的度假热点区被开发出来。当然,这些热点更难抓捕,一般人不宜去尝试。

最近有一个非常可能成为新热区的地方,既有些出意料之外,又在情理之中。那就是——古巴!

废话不说,贴几张我们的合伙人在古巴正在做的一个小型度假旅馆的现场照片,给大家一点直观印象:

古巴小型度假旅馆的现场照片-1

古巴小型度假旅馆的现场照片-1

古巴小型度假旅馆的现场照片-2

古巴小型度假旅馆的现场照片-2

古巴小型度假旅馆的现场照片-3

古巴小型度假旅馆的现场照片-3

 

转自:雪球吴向宏

本文固定链接:http://www.maixj.net/licaitouzi/meiguo-budongchan-jiudian-7958
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