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美国房地产翻建投资回报率调研(2016年度)

投资理财 / by: 麦新杰 / 发布:2016年7月25日 / 38次阅读 / 暂无评论
标签:雪球吴向宏   / 最后修改时间: 2016-07-24 21:33:43

投资理财 / 2016年7月25日 / 38次阅读 / 标签:雪球吴向宏  


美国房地产翻建投资回报率调研(2016年度)

在美国,房地产翻建一直是一个低风险、高收益的地域垄断性市场。非常适合中小规模资金投资。

和中国不同,美国的居民区较小型化,地产一户户私有。因此,随着城市的发展,某些旧社区面临升级换代时,通常不能像中国那样成片地推倒改造,而只能一户一户地完成升级。

下图就是典型实例:

美国房地产翻建机会示意图

美国房地产翻建机会示意图

左边豪宅原为和右边类似的旧房,2005年以27万5千美元出售,翻建后,以87万5千美元售出。2015年1月,该住宅换手成交价为96万5千。

右边的旧房2015年3月进入市场,叫价31万9千美元。翻建成类似左边豪宅的全成本约45万美元。

旧房翻建通常是在已经成熟的社区进行,周边社区配套设施早已完备。在定价上,通常有附近的已翻建住宅作为参照,更加贴近市场。因此,此类项目通常不必担心销售。绝大多数住宅翻建项目,从购买旧房之日算起,都在9-18个月之内建成并售出。少数可快到6个月。

总之,此类项目在利润率上接近于房地产开发,而在风险上却远远低于房地产开发。在房地产投资中,是一类专门的高收益机会。我本人在雪球发表的《美国不动产投资系列》中,对此有过介绍。它也是去年我们成立的美国私募基金的主要投资方向。

其风险主要在于:好项目并不是每天都有。换言之,投资标的的出现有偶然性,需要持续不断地付出时间精力去跟踪市场,发现机会立即吃进。否则很容易出现资金大量闲置,从而拖低投资的整体回报。

由于我们自身业务的要求,一直跟踪这个市场的动态。最近,我们对美国亚特兰大东北部地区过去12个月(2015年7月-2016年6月)房地产翻建的实例进行了随机抽样的收益率推算,结果如下:

 

2015/16年亚特兰大东北部地区房屋翻建项目的全成本收益率估算

2015/16年亚特兰大东北部地区房屋翻建项目的全成本收益率估算

 

2015/16年亚特兰大北部地区房屋翻建项目的净资本收益率估算

2015/16年亚特兰大北部地区房屋翻建项目的净资本收益率估算

说明:

1、购入价、售出价、购入时间、售出时间均根据公开资料(政府纪录);

2、工程成本系根据房屋最终面积和改建方式(实景图片结合实地勘察决定)来推算,其数字为全成本,包含了管理费用等。

3、项目周期计算时,剔除了两个超长项目(49、56个月)和一个超短项目(4个月)。

4、计算净资产收益率时,假定购房全款,而工程款全部使用贷款。贷款的全成本利息率假定为8%。

 

下面是今年的数据和过去两年的数据(同样依据我们的调研结果)对比:

2013年7月-2015年6月                2015年7月-2016年6月
平均周期(月)                                  12.9                                        13.8
平均全成本回报(年化)                    29%                                        23%
平均净资产回报(年化)                    62%                                        49%

 

后记:这些数据本来都只是我们基金内部交流之用。但因为前几天我分享一些关于美国房地产投资的心得时,遭到一些匿名者的无端攻击和质疑。现在贴出这个行业的平均回报的调研数字,希望堵住一些人的嘴。当然,心底阴暗者可以继续怀疑上述数字,那么他们不妨自己花时间去查查看。反正基本数据都是公开的。

本文固定链接:http://www.maixj.net/licaitouzi/fangdichan-fanjian-12708

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