首页 » 投资理财 »

从万科年报致股东信中观察中国房地产(2014)

2015年3月31日 / 152次阅读
万科房地产投资

打开支付宝首页,搜索“529018372”,即可领取红包!可重复领。

特色图片

2015年3月30号,央行突然发布了新的房地产市场救市政策,当天晚上,中国最大房地产开发商万科,也是中国最具人文情怀的地产商,也是成就了中国最牛散户的A股上市公司,发布了2014年年报。按照惯例,万科的年报在最开始,都是一封致股东信,通过这封信,我们不仅可以观察思考万科在做什么想什么,还可以更好更客观地观察中国房地产市场未来的走向。

如下是万科2014年年报中的致股东信:

2014 年是万科成立 30 周年。一个十年成为历史,一个十年正在到来。但这并非简单的十年循环。相对于以往的十周年节点,2014 对万科来说尤为关键。未来通往何方,我们何去何从?关于这组问题的思考,万科从没有像 2014年这么多。

我们身边的世界正发生巨变。房地产行业正由黄金时代转入白银时代,而移动互联网正在颠覆整个商业社会的运行规则。容纳我们生长的大地已沧海桑田,我们以往成功所依赖的天空也或已斗转星移。确实是深思的时候了。

白银时代:从想象到轮廓

白银时代将是怎样的图景?这一图景将持续多少年?2014 年,我们尝试用一项对世界不动产价值发展历史的研究来回答这个问题。这项研究覆盖了全部 27 个有较为完整数据的经济体(包括爱尔兰、奥地利、澳大利亚、比利时、丹麦、德国、法国、芬兰、韩国、荷兰、加拿大、卢森堡、马来西亚、美国、南非、挪威、葡萄牙、日本、瑞典、瑞士、泰国、西班牙、香港、新西兰、意大利、英国和台湾),覆盖了它们过去 40年的历史。

过去 40 年,这 27 个经济体除德国外,都出现过房价累计上涨 100%以上的阶段。其中包括 12 次上涨超过 5倍和 5次超过 10倍的案例。在 61次快速上涨之后,有 14次出现大幅下跌。而日本是唯一一个持续下跌超过 20 年并始终不能修复的个案。我们试图找到,能够提前区分这 14 次和另外那 47 次的可观测指标,再结合中国当前的情况进行预判。我们也确实得出了结论。

我们的结论是相对乐观的。我们相信,在白银时代,中国住宅价格不会发生断崖式的下跌。住宅开发仍将是巨大而且可持续的产业。但房价单边高速上涨的时代已经结束,行业整体规模高速膨胀的时代已经结束。

因此,未来十年,万科最重要的业务仍将是住宅。但为了保持公司良好的增长,并为之后的第二个十年发展期奠定基础,万科需要在这个十年内基本完成新业务的探索和布局,确定新的商业模式。

一项新业务的发展可以分为三个阶段。0 到 1 的阶段,关键在于找到令人信服的商业模式;1 到 10 的阶段,关键在于验证成功案例的可复制性;10 到 100 的阶段,进入稳定的发展阶段,关键在于提升经营效率和竞争力,进而获得更大的发展空间和更好的回报水平。

未来三年,万科新业务的主要目标,就是找到那个“1”,或者说,找到那些“1”。

移动互联网时代:变化与不变

只要市场经济还存在,商业机会就永远存在。这个世界上有无数的“1”。如果随意投资,只要手中有钱,那么“1”俯拾皆是。但要找到真正适合自己、属于自己的“1”,却需要时间。

在 2014 年,万科对选择新业务发展方向,确定了两条基本原则。一是,新业务必须能够体现万科的优势或潜力,必须与万科的文化基因、体制特征、客户基础和能力优势相符合。二是,新业务必须代表着未来发展的方向,必须顺应移动互联网时代的大趋势,而不是与之背道而驰。

过去两年,万科管理团队走访了多家互联网企业,或者在移动互联网时代广受关注的优秀企业。我们试图通过这些交流,结合我们自己的学习和思考,找到移动互联网时代的变与不变。

我们认为,“对客户好”是永恒不变的商业逻辑。移动互联网时代,它只会变得更重要。移动互联网时代,信息更对称、更透明,“货比三家”更容易。一切竞争性行业都将进入买方市场。产品、服务必须更有竞争力,并切中客户痛点。

而移动互联网时代对房地产行业的具体影响,我们主要关注以下三点:

住宅地产方面,客户关注的将不仅是房子本身,还有围绕居住的一系列生活服务,以及邻里间互动的社区氛围。

消费地产方面,电商全面颠覆传统零售渠道,购物中心走向没落,但面向体验和展示的新一代消费中心将兴起。新生代将追求更丰富的人生体验,度假需求将迅速增长,并取代原来单一的观光旅游模式。

产业地产方面,创客文化兴起,中小、小微企业创业将成为中国未来经济增长的主要动力。原有物流地产难以适应现代物流的要求,需全面升级换代。

基于这样的分析,万科将自身未来十年的业务版图归纳为:“三好住宅”+“城市配套服务商”。我们希望在十年后,后者能取得和前者并驾齐驱的地位。

三好住宅,指的是好房子、好服务、好社区。我们将以互联网时代的极致精神,不断更新行业和消费者对优质居住体验的定义和标准,捍卫和扩大我们在居住品牌上的优势。我们相信客户价值的提升将带来更丰厚的股东回报。我们将谋求投资回报的增速超过销售规模的增速,并向万科股东回报率的最高历史纪录发起挑战。随着资金效率的提升,我们将加大以现金回报股东的力度。

城市配套服务商,将主要体现在两个方面。一个是,有别于传统商办、符合移动互联网时代大趋势的新兴地产业务。一个是,与万科的客户资源以及技术、信用优势存在关联性的延伸业务。未来三年,万科这些业务方向将逐渐显露出来。

事业合伙人:从共创、共享到共担

在白银时代,住宅行业的利润率和回报率将逐渐回到社会平均水平。万科如何实现“逆生长”,做到回报增速高于规模增速,如何创造股东回报率的新高度?

作为一个已经攀上两千亿规模的公司,万科又如何摆脱大企业的“创新困境”,回归创业心态,焕发创业激情,实现新业务的成功孵化?

回答这两个问题,或许是一个系统工程。但其中最重要的一点,或者说万科信心的最重要来源,是我们的事业合伙人计划。

万科的事业合伙人计划,基于经济利润奖金制度。作为中国最早全面采用经济利润作为核心考核指标的企业之一,我们早就意识到,股权投资是有成本的,而且其成本远远高于债权资本。只有扣除股权资本机会成本之后的经济利润,才是我们为股东创造的真正价值。

2010 年推出经济利润奖金制度以来,万科全面摊薄净资产收益率水平逐年上升,到 2012、2013 年,上升到 19.66%,这是万科二十年来的高位。但之后公司股价的波动,让我们进一步意识到,股东不仅希望我们重视回报率,也希望我们重视股价。我们没有能力改变资本市场的偏好和波动,但我们至少要让股东意识到,在股价问题上,管理团队和他们是利益一致、同甘共苦的。

2014 年,万科推出了事业合伙人持股计划和项目跟投制度,万科骨干团队,从此跟随股东成为公司的投资者。无论持股计划还是项目跟投,都引入了杠杆。这意味着,事业合伙人团队将承受比股东更大的投资风险。

共担,也就是说,与股东共同承担投资风险,是事业合伙人与职业经理人最大的区别所在。在存在浮动薪酬、奖金制度和股权激励的情况下,职业经理人与股东之间本身存在共创、共享的关系,但事业合伙人增加了共担。

当同时存在共创、共享和共担机制的时候,管理团队的利益将与股东高度一致。在这样的制度下,团队将更真切、更直接地感受到经营的好坏,也更加关心这一点。2014 年,我们欣慰地看到城市公司在投资上变得更加谨慎,看到公司团队为提升效率、减少浪费的大量创新和努力,看到了专业壁垒正在被打破。我们看到,团队成员不仅关心自己的工作内容,也开始关心他们所看到的其他情况。这种自我激励和相互管理,比一切严密的“他律”制度更加有效。

事业合伙人制度培养的,不仅是忠于职守的职业经理,更是具备企业家精神和企业家才能的经营者。在创业的过程中,没有其它任何资源比这二者更加重要。

无论从现有业务的效率、效益提升角度来看,还是从新业务的创新、创业来看,事业合伙人制度都是重要的基础和保障。未来它可能作为企业管理机制的一次重要提升而载入商业史册。

能参与这样一个伟大的进程,我们深感荣幸。而我们的路,才刚刚开始。

本文链接:http://www.maixj.net/inv/vanke-zhigudong-zhongguofangdichan-2015-4346
云上小悟 麦新杰(QQ:1093023102)

相关文章

评论是美德

无力满足评论实名制,评论对非实名注册用户关闭,有事QQ:1093023102.


前一篇:
后一篇:

栏目精选

云上小悟,麦新杰的独立博客

Ctrl+D 收藏本页

栏目

AD

ppdai

©Copyright 麦新杰 Since 2014 云上小悟独立博客版权所有 备案号:苏ICP备14045477号-1。云上小悟网站部分内容来源于网络,转载目的是为了整合信息,收藏学习,服务大家,有些转载内容也难以判断是否有侵权问题,如果侵犯了您的权益,请及时联系站长,我会立即删除。

网站二维码
go to top