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我是一套商铺,漂洋过海来骗你

2018年6月8日 / 11次阅读
房地产投资

70%的商铺,生下来就是骗人的,哪怕是漂洋过海

这些商铺,这辈子最大的能力,就是学好如何更好的包装自己,提高自己的价格,然后卖给一个人傻钱多的人

有人替我整理了一套骗人的秘籍,让我在路上认真温习学习,我看了一下,大概是这些内容

以下八点,买商铺的朋友请一定认真看

01

商铺怎么来证明自己的价值,其实买卖之间的涨幅并不会像住宅那么明显,商铺的价值本质上就是看租金和长线持有回报率

所以很多公司都会承诺未来五年的租金水平,为了体现这样的承诺是真实的还会说我前三年的租金开发商直接返还给你

各位所有的朋友们,这些都是营销技巧,本质上都是采用先抬高售价然后再减免的方式,羊毛出在羊身上,你感觉的租金返还本来就没有存在过

特别是那种一年回报15%,五年回报100%的,看到这样的数字最好的选择就是:把单页折成纸飞机,然后飞

02

可能你还听过,有些商铺为了证明自己铺位牛逼,会对外宣传,如果你交房后2年内后悔了,开发商可以等价回购,让你没有后顾之忧

听上去无比酷炫对不对,开发商很有诚意是不是,但是转念一想,开发商这就是变相融资啊,问你借钱然后五年后无息返还给你,这笔钱在他们手里都滚了好几波了,还不给你利息,这不是把我们当小肥猪这样宰么

这么对你说的开发商,请尽情的鄙视他

03

很多时候商铺为了显示性价比,会给你4.5米层高,让你一层当两层用,要记得,除了当仓库,4.5米作为商铺一定分不成两层

04

做商铺的,经常会看到这样一句话:自由组合,百变空间这样的话,听上去是不是很年轻很符合当下潮流

通过我一点点的小经验和大家说,一般来说给出这样方案的商铺,基本上就是开发商自己都没想好未来可以干嘛,所以造了一个可分可合的概念给你

你想如果开发商对这个商铺都如此的粗糙,那么你还哪有底气投资他呢

05

很多商铺都会担心买了之后没人运营,商铺变死铺的问题,所以开发商还会对你说:不要担心啊,我们的商铺都会签约一个运营合同,我们有专业的运营公司帮你运营

看上去也很厉害对不对,那个运营公司看上去也很高大上或者专业对不对,你一定觉得自己的商铺未来会得到善待

好了,真相就是,如果后期商铺能运营的起来那最好,万一运营不起来,租金达不到预期,这样的公司如果想要倒闭起来,工商局一个注销就结束,这个时候你真的找谁都没路,只能感慨世态炎凉

06

很多商铺会告诉你,我靠着哪个商业,我挨着哪个综合体,所以我未来的人气会很旺

这句话说的没错,但是完整的来说应该是:这个周围的人气会很旺,但是不代表你的商铺会很旺

综合体的存在提升了人气,也最大程度的吸干了人气,万达商业外面的金街成死铺的案例比比皆是,因为大家都去综合体了,谁还在外面逛

商铺的人气,没有所谓的靠近就如何,一切都要自己来判断

07

你还有可能遇到这样的商铺:那种卖给你5个平米10个平米的铺子,因为面积太小告诉你只有产权没有使用权,使用权要把大家这样的小铺子组合成大铺子对外运营招商

告诉你,这种商铺的本质就是大的铺子太贵,找不到人骗,所以用小一点的容易忽悠一下,承诺你的每年回报120%都是假的,签一百分合同都没用

08

新区很多铺子告诉你临街什么的就贵,千万别太当真,临街你要看是临着什么样的街

很多临着都是车行路,当你拿到手之后每天看着呼啸而过的汽车,以后的铺子基本只能做广告位了

说了这么多,可能还不是最完全的,但是也说明了一个问题就是:商铺的坑比住宅要多很多。

 

很多人都会以买住宅的心态去买商铺,都会采取简单的类比来判断价值:比如这个地方不错,所以商铺也会不错;比如性价比很高,所以值得投资;比如说未来会越来越好,所以这个商铺也会越来越好……

这样典型的错误心态直接导致了投资商铺的失误

商铺投资是一个相对专业的选择,不是一个普通购房者可以很快上手的,如果你对商铺感兴趣,我就给你几个建议吧,对于小白客户来说

首先,买现铺比买期铺要容易的多,起码现状是你实实在在感受得到的

第二,关注现在的租金比未来的租金要重要,买商铺要为自己保持托底收益

第三,不追求过分高的租金回报。住宅的投资在于变现后的资产增值,所以大量的人是放弃租金收益的。但是对于商铺来说,你的投资理念是:我的资产保持适当增值,但是我每年有4%-6%左右的回报。这样的投资理念是比较适合投资商铺的。不是说高的数值实现不了,而是这样的心态比较适合投资商铺

第四,尽量投资那些带租约的商铺,不论是咖啡馆还是五金店,已经有租约就代表着商铺有价值,未来不论升级还是改良商铺的基础价值都还是在的

第五,商铺要一间一间认真去看,两个隔壁的商铺一个死一个活的案例比比皆是,一定要认真看清楚了

第六,商铺一定要保证每一平米的面积都要是可以用的,无效面积极大的降低了租金回报率

第七,要知道哪些业态是对商铺真正意义上有长线帮助的,如今的线下卖场,能拉动的人气绝对是:餐饮、母婴培训、休闲娱乐。体验式消费所占的比例越来越高。

第八,如果你要投资商铺,你一定要了解清楚未来的业态定位,以及房屋是否具备重餐饮资格,未来能否通过消防验收,这些都至关重要。

第九,真正好的商业运营机构,他应该是强势且专业的,他会明确你未来希望的业态,也会明确你预期的租金范围,甚至明确他们是拿提成而不是溢价分红,这些细节都很重要

第十买商铺本质上就是长线投资,所以要有长线持有的心理准备

希望每个想要买商铺的人都要慎重,投资商铺和投资住宅是完全两个不同的领域,决定要买了希望可以理性谨慎的做出选择

别入坑、别被骗,做好自己的资产规划

大概是这些,如果你对买商铺有兴趣,或者有疑惑想要和我们点对点沟通探讨,欢迎加我们的购房小秘书小树莓的个人微信:lujun-0426或长摁下面二维码识别, 真叫卢俊工作室一直和你保持密切沟通。

以上为正文,来自真叫卢俊。

本文作者雪球ID:真叫卢俊的地产观

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云上小悟 麦新杰(QQ:1093023102)

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