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为什么国内权益型REITs发展不起来?

2018年5月26日 / 92次阅读
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为什么国内权益型REITs迟迟发展不起来?

税收无优惠、租金回报低、融资成本高等都是关键问题。

 

美国REITs蓬勃发展的一个强大助力就是税收优惠。在美国现行的税制下,REITs具有税收传递(tax pass-through)的特征,即基金层面免征公司税,基金份额持有人对收入和资产增值缴纳收入税,但前提是REITs必须将不少于90%的应税收入作为红利派发给股东。这也是为什么美国REITs的分红率和股息率都十分可观(根据NAREIT机构统计,自1990年以来,美国权益型REITs平均股息率比美国10年国债收益率高1.12%)。

反观我国,REITs的税收优惠仍是一片空白:以公司制REITs为例,在物业资产购置环节,买方REITs要缴纳3-5%成交价的契税、0.05%的印花税;卖方REITs要缴纳利润总额25%的企业所得税、抵扣后11%的增值税、30-60%的土地增值税、0.05%的印花税。在运营环节,REITs要缴纳利润总额25%的企业所得税、租金收入12%的房地产税。以上还不包括REITs个人投资者20%的股息红利税(双重征税)。在这种税收体制下,权益类REITs的操作几无可能。而目前国内“类REITs”产品之所以债性很强,也和债权收益不构成征税对象、能避免双重征税有关。

除了税收层面的问题,租金回报率过低也是制约国内REITs发展的一个瓶颈。我们知道,权益型REITs的NAV是基于未来营运现金流FFO的折现,类似股票的DCF估值。而FFO中很大一部分就是租金收入,在不考虑运用杠杆的情况下,REITs的投资回报和持有物业的租金回报(cap rate,资本化率)正相关。而根据戴德梁行和北大光华的分别测算,目前中国商业地产的平均租金回报率仅3%,北上深等一线城市甲级写字楼的租金回报率仅6%,而租赁住房中仅公租房和租赁用地住房勉强达到5%,一线城市的普通商品房和公寓租金回报甚至在2%以下。作为国内REITs最可能试水的领域,商业、办公、住宅地产目前偏低的cap rate不足以满足投资者6-7%的预期回报,发展阻力大。

那么,在REITs中适度加杠杆是否能弥补租金回报率的不足呢?也并不能。现在,境内10年期国债利率逼近4%,而资质较好的商业地产企业(如招商蛇口)境内发债成本已经超过5%,资产端租金回报率和负债端融资成本率严重倒挂,REITs低息加杠杆的环境荡然无存,这也是目前较少有内地房企参与REITs发行的一个重要原因。

本文链接:http://www.maixj.net/inv/reits-fz-18083
云上小悟 麦新杰(QQ:1093023102)

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