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关于REITs那些你不知道的事

2017年3月7日 / 40次阅读  投资理财
标签:REITs

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REIT这个东西,说白了就是,很多人把钱凑到一块,交给一个基金经理,让他去投资房地产,赚到的钱大家分。你可能发现,这不就是基金嘛……对,REIT的全称就叫“房地产投资信托基金”。

那既然是基金,它的优势也跟基金很类似:

- 像我这样买不起房子的,可以用少点的钱参与房地产投资。我买不起客厅,还买不起厕所吗?

- 不懂得房地产投资的,可以把钱交给基金经理代管,人家毕竟专业,咱们省心省事,等着拿分红就行了;

- 没有时间精力做房地产投资的,房产过个户都得好久。但买卖基金比买卖房子要简单多了,跟买股票差不多;

除了这些,REIT本身还有一些独有的特点:

- 分红比例高。每个REIT按规定,90%的收入都必须分红,不得留存;

- 抗通胀之必备良药。过去20年里,REIT行业的分红只有2年没跑赢通胀;

- 回报率不输各大指数。过去40年,REIT作为一个整体,年复合增长率大多数跑赢了各项指数(如图):

REITs长期来看,跑赢各类指数

REITs长期来看,跑赢各类指数

 

如果你想投资REIT,你最好得对它多了解一些。至少要知道REIT的几种行业类别。(后面有几类可能是你以前不知道的):

1. 住房类。这种是最常见的了,就是买下房子,租出去,赚租金。这种REITs对就业率比较敏感,因为就业的人多了租房需求就高了。

个股举例:RESI。市值5.48亿美元。

2. 办公楼类。这个也一样,买下办公大楼,或一部分,然后租给企业用来办公。这种REIT就对经济发展比较敏感,经济蒸蒸日上的时候企业的租房需求就增加。

个股举例:CIO。市值3.06亿美元。

3. 商业类。也叫零售类REIT,就是商场物业,一般就是大型购物商城啊,小型街区店铺啊什么的。这种REIT当然就对消费水平比较敏感了,人们花得越多越好。

个股举例:NNN。市值67.06亿美元。

4. 工业类。生产厂房啊、工业园区啊、工业仓储啊、货物配送中心啊什么的。这种房产就比较定制化了,生产衣服的车间不可能租给生产手机的厂商。

个股举例:EGP。市值22.35亿美元。

5. 寄宿类。说白了就是做酒店的,通常是买下一整栋酒店,长期租给某个酒店品牌。从如家级别到希尔顿级别,什么档次都有。

个股举例:APLE。市值31.49亿美元。

6. 医疗类。这个我之前写过,医疗类REITs有个巨大优势,是住宅没法比的。这个优势就是,它的租户一般都是超长期的——医院跟你签合同基本都是10年20年的,而且收入不受经济环境影响(穷成狗也得看病)。当然医疗类REIT的住户并不只是医院,还有其他的,具体可以点进去那篇文章看。

个股举例:HCN。市值267亿美元。

7. 仓储类。这类REIT就是专门搞仓库的,各式各样的仓库,满足各种需求。客户包括企业和个人。

个股举例:PSA。市值371亿美元。

8. 基础设施类。这种REIT包括铁路、电站、新能源(风能太阳能设施)、还有通讯信号塔等。在美国,通讯行业也是市场化的,通讯信号塔不是只有移动和联通能建。有些公司建了信号塔租给美国的电信运营商,比如AT&T和Verizon。他们的租期也相当长。

个股举例:CCI。市值307.1亿美元。

9. 林地类。这种REIT可能知道的人比较少,它们的模式是,包下一大片林地,种树,然后砍掉卖钱,或者参与一些纤维类产品的销售。

个股举例:PCH。市值15.56亿美元。

10. 数据中心。这种REIT就很特殊了,它“租客”是数据。现在大数据越来越膨胀,很多企业都需要专门的地方存放这些庞大的数据库。它们要保障数据和服务器的安全,确保电力供应,干燥凉爽的环境,甚至还包括人肉保安。(我觉得,未来比特币挖矿设备也可以考虑放这里?)

个股举例:DLR。市值137亿美元。

这些基本已经涵盖了所有REITs的行业领域了。

但上面说的这些,都是做实物资产的REITs,也就是他们手里握着实际的产权,然后经营和投资。

 

还有另一种完全不一样的REITs,它不做实物房地产投资,而是投资房地产相关的债券。它们会从银行借钱,投资到这些债券里,从中赚取利差。

那这种REITs投资的是什么呢?

一般就是房地产抵押债券。比如我把我的房子抵押给银行,银行借给我一笔钱,也许是房贷,也许是其他用途。然后银行如果不想承担这个风险,就会转手把我这笔债卖掉。

除了银行之外,发这种债券的还有房利美和房地美,两家政府背景的机构。

而这种债券类REITs就会买下这些债券,赚一笔利息。只要这利息高于它的融资成本,它就获利了。

说到这你可能觉得,这种模式肯定负债特别高,都是用借来的钱去投资。其实不然,它们也会做股权融资,就是卖股票给你我这样的投资者。而且,截至2016年6月30日,这种REITs的股权融资比例甚至比商业银行要高。

这类REITs通常分红率非常高,但盈亏同源,它内在隐藏的风险也比较多,我给你列一下:

利率风险。这种债券类REIT就对利率非常敏感,如果它的借贷成本大幅上涨,利润就缩水了。

违约风险。如果像2008年那种房地产大崩盘,肯定吃不了兜着走。

预付风险。如果债务人提前偿还了债务,你就只能把这笔钱用当时的利率水平再投资出去。而当时的利率水平如果低于之前,你就亏了。

周转风险。这种REITs买的债券通常是长期持有的。但它借的贷款有可能是短期的。所以,如果你有个短期债务必须偿还,但手里的长期债券都不能赎回,你流动性枯竭就破产了。这种时候你就得利用各种短期融资工具来让自己周转下去。

这种债券类REITs数量不多,大概只占全部REITs的10%。

整个REIT领域的分类基本就这些了。

REITs这个东西比较适合作为整体资产配置中的一部分。比如你100块用作投资,30块买股票,20块买债券,10块买黄金,10块买REITs,这样可以平衡你的整体资产。

REIT在低利率环境下,特别受追捧(就像现在)。因为基准利率太低,有的国家甚至是负的,资本就倾向于追逐更高的收益。所以REITs这个行业目前正处在牛市中。

但如果美国进入加息周期,美国股市整体下跌的话,REITs行业也会承受压力。所以任何REITs都不要贸然买入,除非你想一直拿到退休,只赚分红滚雪球。

 

转自:https://xueqiu.com/7023440250/76973913

公众号:投研帮(ID:touyanbang88)

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云上小悟 麦新杰(QQ:1093023102)

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