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理解REITs

2015年7月23日 / 64次阅读
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REITs是Real Estate Investment Trusts的缩写,有时也写成REIT。字面上看,就是不动产投资信托的意思,国内喜欢称为房地产投资信托基金。

美国是全球最早发展 REITs 的地方,也是全球发展最成熟的市场。美国对 REITs 的定义是,REITs 是一家公司,拥有并 营运带来收益的房地产,例如公寓、购物中心、办公室、饭店和仓库。很多 REITs 的股份都在主要的股市中自由进行交易,交易方式与股票相同。若要取得 REITs 资格,公司必须每年将至少 90%的应纳税收入分配给股东。取得 REITs 资格的公司可以从企业应纳税收入中,税前扣除付给股东的股息,因此大多数的 REITs 将100%的应纳税收入移交给股东,所以没有企业税。但是股东要按收到的股息和资本收益付税。

REITs对于房地产开发商来说,也是一种融资方式。

 

投资REITs有很多独特的好处:

1, REITs的长期收益由其所投资的房地产价值决定,在通货膨胀时期所具有的保值功能,与其他金融资产的相关度较低,有相对较低的波动性和,风险较小;

2, 没有最低投资资金要求,按照REITs股份单价进行交易;

3,REITs按规定必须定期将所有的剩余收益作为红利分配给投资者,投资者可以获得比较稳定的即期收入;

(美国有一家REITs叫Realty Income,这家公司每个月都分红一次,已经连续分红540多个月,其拥有的房产遍布全美国各个州,公司网址:http://www.realtyincome.com/)

4,高流动性。REITs股份基本上与股票一样,都在各大证券交易所上市,与传统的以所有权为目的房地产投资相比流动性非常高,你可以随时买卖REITs;

5,上市交易的REITs都由独立的董事、分析师、审计师、商业和金融媒体的直接监督管理,信息不对称的程度较低,值得信赖;

6, 减少税收,避免双重征税;

7, 交易过程简单快速,与交易股票无异;

8,没有任何产权时间限制,一经持有,将终生收取即期分红(也就是每月的租金收入);

9,避免管理房产和租赁等相关繁琐工作,投资后坐等即期收入。

 

REITs的分类:

REITs可分为权益型(Equity) 、抵押型(Mortgage)、与混合型(Hybrid)等三种基本型态。

权益型(Equity REITs):直接经营具有收益性房地产的投资组合,主要收入来自租金,或买卖房地产的交易利润。权益型REITs 投资组合视其经营策略的差异有很大不同,常见投资的房地产类型包括购物中心、公寓、医疗中心、办公大楼、工业区、餐厅、旅馆、游乐区或混合型态等等。

美国绝大部分REITs都是权益型的。

抵押权型(Mortgage REITs):这类REITs 主要是扮演金融中介的角色,将所募集的资金用于发放各种抵押贷款,收入来源是发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息,以及参与抵押贷款所获抵押的房地产的部分租金与增值收益。由于投资标的是以放款债权或相关证券为主,而不是投资房地产本身,所以以利息收入为其主要收益来源,收益性类似一般债券,与市场利率的升降呈反向的变动关系。

混合型(Hybrid REITs):混合型房地产投资信托基金就是权益型和抵押权型的综合体,其主要投资标的包括房地产本身及抵押放款债权,其中二者投资比率则由经理人依据市场景气及利率变动进行调整。

 

目前国内REITs才刚刚起步,而投资美国的REITs,又涉及开立美国股票账户的问题,相对比较复杂。但是我相信以后一定会有很方便的渠道投资REITs。我个人最看到REITs的地方就是它与其它金融资产的相关性较小,收益持续稳定。

本文链接:http://www.maixj.net/inv/reits-7210
云上小悟 麦新杰(QQ:1093023102)

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