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房地产投资替代品(REITs)

投资理财
2015年1月7日 / 54次阅读
标签:基金金石致远杨天南

文章《房地产投资替代品(REITs)》的特色图片

杨天南先生在2004年写的一篇介绍REITs投资的文章。国内REITs从2015年才刚刚开始,还有很长的路要走,购买国外的REITs产品,又存在一些不大不小的障碍,没有直接畅通的投资渠道。不过REITs一直是我关注的投资品种。

 

REITs是房地产投资信托的英文简称,全称为Real Estate Investment Trusts,是北美较为流行的一种房地产投资工具,企业家通过它筹集收购和发展项目的资金,投资人通过它获得定期的现金流入。既拥有房地产投资的稳定性,又兼备股票投资的流动性,这正是房地产投资信托的引人之处。

华人自古以来就有“有土斯有财”的观念,无论在哪里都对房地产投资感兴趣。国内这两年房地产市场如火如荼,我的一位朋友刚刚将4年前在上海以8000元/平米购买的房子以16000元的价格卖出。其实老外也对房地产投资情有独终,例如“富爸爸”的作者就专门从事此业。北美地区也因利率降至二战以来的低点,房产市场表现极佳。但是需要提醒的是,在这两年荣景之前,即便被誉为“世界上最适合人居住”的城市─--温哥华的房地产也已经连续下跌了8年。

房地产的概念比普通人想到的要广阔的多,人们在实际的房地产投资中,常见的有住宅、办公室、商铺、停车位等,实际上大型商场、医院、娱乐场所如电影院物业,甚至赌场也属於房地产投资,中小个人投资者很难靠一己之力参与这类投资。

在投资过程中,需要考验专业的眼光。再者,投资房产后,还要消耗精力去管理。此外还有变现手续复杂的问题。这些因素都使投资回报大打折扣。北京有一些房地产项目打着投资回报率多少来吸引客户,实际上往往没有计算管理成本以及税金。

REITs的回报胜过直接投资房产

北美有一种专门投资于房地产的证券品种---房地产投资信托(REITs)。目前在美国和加拿大的证券交易所中挂牌的REITs约有300家,它们如同股票一样在交易市场上买卖。企业可以通过这种形式募集到用于发展或投资物业所需的资金,投资者可以通过它参与房地产的投资,而无需操心专业管理,物业维修的问题。

我对REITs早有耳闻,但认真研究是因为不久前看到一本关于巴菲特的新书中,提到他近来投资的对象中有两个REITs,于是急忙找来相关资料,这才发现,房地产投资信托的回报率许多能达到8%,9%甚至10%,比直接买房子投资合算得多。

据美国国家房地产投资信托协会的统计,在1980年9月至2000年9月的20年间,REITs的投资回报率为12.57%,相比之下,直接投资房地产的投资回报为8.42%。大部分REITs都是每个季度或每个月以现金形式向投资人分红。

REIT s的历史可以追溯到1960年,美国国会通过法案创立REITs这种房地产投资形式,使得小投资人有机会参与大型房地产项目投资,并从中取得收益。

房地产信托的一个重要的优势是无需缴纳公司税,因为它们不是以公司形式存在,而是以信托的方式。投资人只需在收取红利后考虑个人所得税,这样避免了类似公司股票分红的双重征税问题。

选择你喜欢的REITs

REITs按其投资对象的构成分为资产类,按揭类和混合类三种。

资产类REITs直接投资产生收入的物业,有的专门投资于一类物业,如:公寓、办公室、酒店、娱乐场所如电影院、商场,甚至是医院、养老护理等专门用途的房地产物业,也有混合投资于各类物业。按揭类REITs不直接投资物业,而是投资与房屋按揭有关的证券化产品。混合类REITs是上述两者的结合。我曾开玩笑地建议一个喜欢去casino的朋友:你这么喜欢赌钱,不如买一些赌场的REITs。

北美地区,许多这样宏伟的建筑都是REITs旗下的物业。

资产类REITs用物业产生的现金流,扣除成本之后,派现金给投资人,这要求信托的管理人具有优秀的现金管理能力。我发现一家专门投资于医疗物业的REITs在其上市的16年中连续64个季度保持稳定且增长的分红纪录。

这家在纽约交易所上市的REITs名为健康护理投资家公司,它专门投资于与医疗有关的物业,包括:医院、康复机构、养老院。于是,这家公司骄傲地宣称:自1985年上市以来,该公司给投资人的总回报是1,540%或17%年复利回报。

现金流如此稳定出色,市场当然不能无动于衷。如下信托单位的价格表现,它在2004年3月30日的收盘价格为28美元一单位,比一年前上升了60%,目前每单位每年分配1.67美元现金,以此价格计算目前的收益率约为6%,换言之,现在投资100元,如果该公司能维持现有分红水平,未来一年的现金流入为6元,而且分红按季度付给。

(这里缺少一个图,但是找不到了,图片的具体内容,就是上文的描述。)

17年前的投资人不但早已通过分红取回来本金,而且还在享受每年增高的现金分红以及数倍于本金的股价。更重要的是随着人口的老龄化,整个社会对於医疗设施有着越来越强烈的需求,看来好戏还在后头。

摩尔(mall)这个词近来在北京流行起来,shopping mall就大商场大超市。如果投资人喜欢投资摩尔类的房地产,可以投资专门的REITs。加拿大证券市场上就有一个很成功的摩尔REITs,名为RIOCAN,它在加拿大各地兴建超级大市场,然后出租给沃尔玛、麦当劳之类的零售商,总资产近40亿,它骄傲地宣称:72%的加拿大人口都住在他们mall 20英里之内的范围。专业人士分析,摩尔类REITs比之公寓类REITs的优势在於维持成本低。每个进驻的大商家都有自己的鲜明特色,於是自己解决了装修问题,而出租公寓却每三、五产生一次翻新费用。几十年下来,投资人的所得差异巨大。

RIOCAN在94年每单位的分红为0.40元,到去年分红已经上升至1.31元,不但稳定且有成长,在过去5年中它给投资人的复利回报为15%。若以04年3月30日的价格购买,可以享受7%的年现金回报,更重要的是这7%是除以12,每个月付给。

REITs 的特点

流通性。同样是以房地产作为投资标的,REITs的流通性要远远优于直接持有房产,给开户的证券商一个指令就可完成交易。

专业化的管理。有专业化的管理队伍进行物业的维修与日常租赁管理,省去了许多日常的麻烦。

高比例的分配。REITs大多以所持有物业的租金收入或者房屋按揭的月供作为分红的现金来源,而且相关法律规定,房地产信托必须将收益的90%分给投资人,使得REITs成为一个令人值得考虑的投资品种。但是也正是因为绝大部分的收益必须分配给投资人,REITs不象股份公司一样可以决定保留公司盈余留作未来发展之用,REITs的价格升幅由此可能不如股票。

REITs在需要资金收购或发展新项目时,资金来源主要是发行新的信托单位,通过投资人分红再投资计划以及债务融资。

投资REITs与其他投资一样具有市场与管理的风险,此外,外国人投资还要考虑不同国家的税率会导致实际收益率的不同。

 

《房地产投资替代品(REITs)》,授权转自金石致远杨天南

本文链接:http://www.maixj.net/inv/reits-2-8985
云上小悟 麦新杰(QQ:1093023102)

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