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美国不动产投资(十二)--小众地产(上)

投资理财
2016年6月13日 / 50次阅读
标签:吴向宏

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文章《美国不动产投资(十二)--小众地产(上)》的特色图片

吴总又有新作了,接着之前美国不动产投资开挂。

 

本篇介绍若干种比较“小众”的地产或者不动产投资。这些地产或不动产往往属于一个比较专门的领域,有较高进入门槛,但是如果经营得法其投资回报往往会远高于那些大众类型的地产。

这样的地产包括:停车场和停车楼,储物中心,车房园区(mobile home park),养殖场,特种种植大棚。。。。等等。每类这样的地产(不动产)都有自己的行业诀窍。因为专业性强,这些地产若没有专业人士操盘,普通人最好不要随便乱入。我们的团队虽然在美国不动产领域有广泛的实操经历,对很多这些“小众”地产也是并不了解。

 

这里就择两种我们相对比较了解的介绍一下。

一、车房园区(Mobile home park,或者叫trailer park)

不要把"车房”(mobile home)混同为“房车”(RV)。后者是真正可以开着在路上跑来跑去的。前者虽然也可以移动,但一旦设置下来就长期固定不动了。RV要贵得多,是富人休闲的道具。而Mobile home造价便宜,是穷人将就的居所。

RV(“房车”)长这个样子:

RV(“房车”)

RV(“房车”)

“车房”(Mobile home)长这个样子:

“车房”(Mobile home)

“车房”(Mobile home)

如果比“车房”稍微高档一点,就是所谓的“简易整体房”(Manufacturered home)。长的是这个样子:

简易整体房

简易整体房

简易整体房看上去似乎和真的房子也没啥差别,其实它是整体可以移走的,结构比较轻便,下面没有地基。

 

无论车房还是简易整体房,它们都可以移动,但是——在会计和税务分类上,都被视为“不动产”。这就造成了一类特别的不动产投资。

因为车房和简易整体房可以移动,也就无需永久地皮。有一块平地能够租用就行。这就产生了“车房园区”。也就是说,卖下一块地皮,成为地主,取得相关执照许可,然后就可以租给车房主。大多数情况下,这些低收入阶层连车房买不起。于是,园区的地主会自己购买一些车房(通常是二手的)安装好,然后以低廉的价格租给低收入阶层。

下图就是这样一个车房园区:

车房园区

车房园区

如果以“简易整体房”为主的园区,就显得高档一点:

以“简易整体房”为主的园区

以“简易整体房”为主的园区

表面上看,车房园区和公寓的产品性质类似,二者的投资回报率应该差不多。实际上,车房园区的行业平均回报率远高于公寓。公寓的投资回报率一般只有6%-9%,即使加杠杆之后,也只有12%。而车房园区,据我们所知,投资回报率基本在15%以上。

以我们今年初考察过的一个车房园区项目为例:该项目售价43万多美元,加上其他费用估计全部一次性投资在45万美元以内。有35套车房,其中3套为住房者自身拥有,仅租用地皮。租地皮的租金约为每月250-300美元,租地皮加车房为440-520美元。扣除各种费用成本后,每月净利润接近1万美元。年回报率接近27%。

这么高的年回报,为什么没有大家蜂拥而上,都来投资呢?

据我们调研分析,主要原因是其极为狭窄的市场。车房园区面向低收入阶层。而美国社会的纺锤形结构,决定了这个收入阶层人群数量有限,市场很窄。一个地区就那么几个车房园区,市场已经接近饱和。后来者如果大举投资建设,有可能迅速造成供给过剩,回报率立刻下降。

投资新建园区既然风险高,那么,收购现有园区呢?由于它本身是现金流很好的投资,已经建成的车房园区,一般也不愿意出售。

建新不宜,买旧也不易。这就造成投资标的的稀缺。

我们接触到几个车房园区投资人,都是跨地区甚至跨州投资。每个地区也就一两个项目。对于机动灵活的个体投资人,或者极为专业导向的专项基金来说,这还可以接受。但是对于规模较大的机构投资人,或者有业绩压力的基金,就很不愿意从事这种吃了上顿没下顿的投资了。

很多中国人可能会担心的管理问题,对车房园区来说,倒并不是特别头疼。和直觉相反,很多这种低收入阶层租户,十分容易管理。由于这是他们尊严生活的最后一道防线,其通常都比较守规矩,也愿意及时缴纳租金。当然,这些低收入人群可能有一些不好的生活习惯(如醉酒、吵架、乱扔垃圾),一般来说,必须有个能干的物业经理,常驻园区,既负责收租金,也要在必要的时候出面维持秩序。

假若恰好遇到好的车房园区项目,又恰好有得力的物业经理人能够帮你管理这样的项目,那么,还是值得认真考虑的!

本文链接:http://www.maixj.net/inv/meiguo-xiaozhongdichan-12475
云上小悟 麦新杰(QQ:1093023102)

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