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海外投资买房基础攻略

投资理财 / by: 多肉 / 发布:2017年3月8日 / 24次阅读 / 暂无评论
标签:房地产投资   / 最后修改时间: 2017-06-13 22:32:36

投资理财 / 2017年3月8日 / 24次阅读 / 标签:房地产投资  

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很不错的一篇介绍海外投资房产的基础文章,作者:7分钟理财;链接:https://xueqiu.com/2220465600/79553063。投资海外房产,除了直接投资之外,还可以考虑REITs

 

目前,中国一线城市房价高企,先后推出了一系列的限购政策抑制房价。另一方面,人民币逐步贬值之势已趋于明显,越来越多的高净值人士和中产阶层在国内寻找不到更好的投资渠道,担心自己钱袋子贬值,于是纷纷将目光投向海外,开始考虑海外房产投资,希望分散投资品种风险的同时,也可以分散货币风险。那么,在对海外房产进行投资之前,有哪些东西是需要我们了解的呢?海外买房与国内买房相比,回报率如何?到底买哪里的房子投资性价比最高呢?今天小7就给大家来说一说。

海外买房有哪些费用?

首先,无论投资哪里的房地产,无论房价多少,都需要先了解一个非常重要的概念——投资成本。海外房产的投资成本有两个部分,一次性成本和持有成本。

一次性成本,包括过户费、律师费、房屋检查费、贷款手续费等。

我们以美国购买二手房为例,中介费是卖房人支付,对于想要买房的人来说,上述几项的成本加在一起,一般不会超过1.5%;如果是购置新房,还需要额外支付产权转让费,类似于我们国家的印花税,费率大概在1.5%-2%。也就是说,购置新房的一次性成本,大概在3-3.5%之间。

房产持有成本,包括房产税、房屋保险、物业费(针对公寓和联排,别墅House一般不会有)、维修维护费。

我们还是以美国为例,房产税以政府给出的房产评估价格作为基数,各州按照1%-3.5%的税率进行征收;意外险的支出费率大约是千分之一;由于国外人工费较高,物业费相对于国内贵很多,平均水平都在每月每平3-5美元,如果是纽约的公寓的话,最贵会达到每平10美元(原来买得起房,交不起物业费是真的);房屋的维修维护费大概是500-1000美元/年。

除了美国之外,中国投资者比较喜欢的海外置业国家还有加拿大、澳洲。

在加拿大,比如华人比较喜欢的温哥华、多伦多买二手房,一次性的交易成本大约是2%,而如果你要购买新房,还需要再加5%-7%的消费税,总成本在7%-9%。

持有成本方面,加拿大的物业费、保险等与美国成本差不多,但房产税会比美国低很多,大概在0.35%-1%之间。

澳洲房产的交易费用较高,成本大概在4.5%-5%左右,由于没有房产税,持有成本则相对较低。但是澳洲置业有一个与美加不同的政策,没有当地身份的购房者只能买新房,这是需要特别注意的。

海外买房投资,优先选买什么样的房?

当然,这些支出相比房价来说,都是小钱,投资房产最大的支出毋庸置疑就是房价了。无论你想在哪里买房,是纽约、洛杉矶,还是西雅图、休斯顿,不同价位,不同预算,都有不同的目的地和投资方式可供选择。

原则上来说,在任何一个地方买房子,首先要挑主流区域,然后在主流区域当中选择主流价位,不要想着一分价钱一分货,只可着贵的买。如果价位太高,可能几年下来,转手也会比较困难,毕竟海外房产投资最大的意义还是在于变现后资产的增长,想要坐拥豪宅成为百年业主的土豪,不在我们讨论的范围内哟。

海外贷款买房后出租,租金足够月供吗?

在了解了成本之后,很多投资者可能想说,在中国投资房产,最好的增值方式就是贷款,除了享受房产整体价值的上涨,加入了杠杆的借债投资,更会进一步提升整体收益率。那么,在国外贷款买房,然后再出租,租金收益是否可以抵消贷款的月供和刚刚列举的那些持有费用呢?

我们还是先以美国为例。目前贷款首付40%,贷款利率4.2%(加息之后有可能在4.2-4.5%之间),整体算下来,由于利息支出较多,如果按照最低贷款成数,是无法实现以租养贷的。除非投资者将首付比例提高到六到七成才可以。不过,房子最终能不能租出去,最重要的一点还是决于你买在哪里。空置率低的区域,比如大学附近,都是以租养贷不错的选择。

相比美国,加拿大则“友好“得多。目前首付最低35%,贷款利率2.2%。由于利息较低,基本上通过租金是可以抵充掉房屋的贷款利息和持有成本,甚至可能还会剩下些现金流。

我们帮大家粗略的算了一个帐,相比于贷款买房需要额外付出利息成本,如果是全款购房再出租,100万美元左右的房产,净回报率每年可以达到2%;50万美元的房产,净回报率在3%左右;如果是30万美元的房产,一般可以达到5%以上。

如果是在加拿大,同样是50万美元等值的房产,可以买到已个两卧室的公寓,租金回报率大概能达到4%。澳洲贷款虽然利息也在4%以上,但好在持有成本低,租金回报率介于美国和加拿大之间。

虽然对比来说,加拿大的出租回报率相对更好一些,但从投资角度来看,我们不能只考虑现金回报率这一个因素,毕竟房产投资是个长期投资,而加拿大的房价最近几年已经有了每年8-9%的高速增长,长期来看,是否还适合长期投资呢?别墅可能适合,但是公寓,长期的抗风险能力就不一定那么好了,这一点,也是需要下手之前综合考虑的。

最后,提醒大家记住以下三点,再做海外买房计划!

1.房产,向来是个抗通胀的产品,但像近几年中国楼市这么疯狂生长的态势,在海外房产上并不常见。所以投资前要有心理准备,一定不要妄想北上深这种每年涨个30%的“中国速度“。短期投资一定是不推荐的,买入卖出的过程中,总成本大概在房价的10%左右,除非房价涨幅超过这个数值,否则没赚到就离场,一定是不划算的。

2.不是所有的海外房产都值得投资。海外房地产投资,选择货币长期坚挺和长期稳定的国家进行投资,才可以很好的避险。目前美元刚刚加息,汇率坚挺,也刺激更多的资金回归美国,流入到房地产市场。如果资金比较充裕,海外置业投资在当下,美国是不错的选择。

3.海外买房还要注意政策风险、汇率风险、利率风险、法律风险等。例如澳大利亚和加拿大温哥华,都相继出台了限制海外投资人投资的政策,这是一个市场上升到一定阶段后必然出现的情况,投资前一定要了解当地最新的置业信息。

中国自古就有“居者有其屋”的说法,投资房产,也是近几年中国投资者做出的最正确的选择,没有之一。海外买房投资,虽然也不复杂,但相比于其他的金融投资工具来讲,“入场“之前要了解的信息有很多。毕竟是一大笔支出,建议各位出手之前多多咨询专业人士的意见,切不可盲目听信”30万人民币拥有海外国籍“之类的虚假广告,做足功课再出手,才能实现我有一所房子,面朝大海,春暖花开。

更多针对性的问题,可以直接咨询我。关注“7分钟理财”微信公众号www7mincomcn,直接留言,我会帮你分析分析,让不卖产品的独立顾问,给你最客观专业的建议。

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云上小悟 麦新杰(QQ:1093023102)

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