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房产投资可不是过家家...

2017年3月14日 / 30次阅读  投资理财
标签:房地产投资

拍拍贷

本来没想转这篇文章,因为文笔确实有些XX,不过,细读之后,里面有一些不错的干活。作者从业经验丰富,见多识广,虽然有些观点不是完全赞同,但是其经验之谈还是非常受教。概括一下,主要由几点:通过按揭贷款买房,提高资金使用效率;不熟悉的城市不考虑,绝不考虑度假房产;投资商铺要非常小心,投资写字楼要考虑租户的感受等等。后面还有一些个人感受,以及家族资产传承方面的考虑,可以参考。转自:http://blog.sina.com.cn/s/blog_53effa510102wtl7.html

 

正好早两天在梳理房产的时候,想到了这个问题,于是,就记录下来,为以后做一个参考。

说来也巧,十多年前,我就从事房地产相关行业了,我是某中介在我们这个省份的第一批员工,也就是房地产中介。那段岁月其实也很有趣很好玩。

当年从事房产中介的时候,利润远没有现在这么高,是一份吃力但是收入一般般的工作。我印象中,我们这儿当年房价大约也就是3000左右了,做得好的中介,一般来说,一个月在我们这儿,也就成交两三套房产,都还是中小户型,两三套加在一起,总价不过几十万,提成算下来,能有四五千,都算是高薪了。远远不像现在,一套房,动辄七位数,一个月成交一套,提成就上万了,还不算其他杂七杂八的费用。所以,现在房产中介的日子比过去好过得多得多哈~

可是,不可否认的是,当年我近一年半的从业时间,对我在房地产投资这个领域打下了一个小小的基础。

接下来,又到了我长篇大论,不断赘述的时间了,请各位忍耐……

最开始,我在做中介的时候,就发现有一群专门买卖二手房的人,我们这边叫做——提篮子,还有些地区,叫做——房虫子。他们是怎么操作的呢,就是首先花一笔钱,以合适的,或者较低的价格,买入一套房子,然后,开始略作整理,甚至简单装修,再过一阵子,就放给中介,加价卖出去,一般来说,大约利润率能在15%左右,有时高一点,有时低一点,但是,几乎没有亏损过。大约一年能周转4次左右。也就是一个季度,能买卖一次。这样下来,一年基本上来说怎么也有50%左右的利润。后来,这种玩法,升级了,开始引入杠杆操作,衍生出两种路线,一种是,按揭或者抵押,买入一套,付出的,仅仅只有首付的钱,利润却是房价的15%左右,这样,周转率会下降一点点,但是,由于杠杆高,最终的收入,还是非常可观的。还有一种,就是付定金公证,用较少的定金,比如10万,签下合同,然后,和房东去公证,约定一个最迟付尾款的时间,在这个时间段,以较低的利润,抓紧卖掉,提升周转率,并且,杠杆的比例就更大了。往往10万块,就能撬动80万左右的房子,一两个月之内卖掉,能有近10万左右的利润。这种方法,在后来,比较常见。
我那个时候,专门做相关业务,看到了很多这样的人,这样的案例。当时,我才刚入社会不久,就发现,这里面很有学问啊~于是,当时就和资深的投资者聊天,学习。收获很大。在十多年前,我就在内心种下了一个种子——房产按揭。

现在看来,大家对按揭应该是熟悉得不得了了,但是,十多年前,在我们这个二三线城市,大量买房者,是不熟悉,不了解,甚至,排斥按揭的。总想着,我买一套房子,自己家庭住在里面,这么一个窝,还欠银行好几十万,每个月还要用工资的一部分,甚至一大部分去还款。心理有巨大的不安全感。我那时,身边买房的同龄人比较少,长辈买房,基本没有用按揭贷款的,同龄人就算买了房,也是尽量不按揭,少按揭。可是,我通过长期的观察与了解,发现,按揭是一个非常好的工具,能很有效的提升资金的使用率,本来只能买一套,通过按揭,可以买两三套了。而定金公证的方式,能够更加快速的周转。

当时,和那一批投资者天天研究天天弄来弄去,就陆陆续续的有了直观而确切的感受。后来,我们几个小伙子,弄了一笔初始资金,就开始陆陆续续进行这样的投资了。由于我是当时第一批某中介的员工,加上本身比较爱学习,我爱学习到什么程度呢?我印象很深的是,当时有本杂志,叫做《红地产》,巨贵,几十块一本,我们当地卖这个杂志的都很少,我专门找到一个邮局去定,先把钱给了,然后,杂志到了,就去拿,那时候,能看到全国的房地产发展情况,所以,一直不断的学,我还自学风水,哇塞,找我买房的,我还免费给他看风水,什么这煞那煞的,讲得乌拉乌拉的,找我卖房的,我也能从朝向,格局上面,找到独特的卖点,后来,慢慢的,就被总部喊去给全省的分店做培训。这样,资源就更加广了。现在想想,那段时间,真是勤奋,勤奋到什么程度呢?我们出去找房子,都是骑小电驴,等红灯的时候要停下来,有一只脚做支撑,一天下着小雨,我等红灯时把脚支撑在地上,突然感觉到一股凉意,抬脚一看,赫然发现,鞋底有一个拳头大的洞,哇塞,硬生生把鞋底磨穿了……

就是这样比较较真的态度,慢慢的,到我这里的买家和卖家的信息就逐渐多了起来,加上赚了钱,一般都比较愿意分享,后来,就逐渐可以不出去了,信息会自动过来,还可以做一些筛选。

是不是这样的日子,就持续下来了呢?啊,如果持续,倒也不错,因为,当时同批的那群朋友,都有自己的中介品牌了,做得都很不错,加上这几年的房地产发展,利润也是相当可观的。但是,我没有,我和好兄弟去创业去了,然后,创业了十多年,现在又转了回来。回来做了投资理财。

可是,当时的经历,给了我极大的帮助,我这十多年下来,没有一套房子是全款的,全部都是有贷款的。这就是当时那群投资者带给我的东西。我一路坚持了下来。现在回过头看,我想,如果是全款的话,我的房子会比现在更少~

可是,是不是投资房产,就是抓住按揭这一点,就够了呢?我想,或许还有一些其他的东西。

接下来,就说第二点。

当年,我认识了一位温州炒房团的成员,他在温州的实业是做外贸的,就是做那种小手提袋的,产业也挺大,他来的时候,是有套房子给我做了独家代理,我全权负责帮他卖,钥匙就放在我手上,我印象中,他给了我一个底价,超出部分,还有红包分成。挺爽快的一个朋友。后来,我就帮他卖了,他飞到我们这里签合同,我印象深刻极了。他一来就感谢我,拼命握手,说:我在全国都投资房地产,大部分都是赚钱的,就你们这个城市没赚钱。我看了他的合同,买了两三年了,确是没怎么赚钱就卖掉了。当时,我就问他,我说,你怎么不干脆再等等啊,以后肯定会涨,会赚钱的啊~他说,没有精力来照顾这边的房子,处理掉算了,把钱拿到其他地方去投资。

我当时就记下来了,这对我后来影响也很大。就是——不熟悉的城市,不投房地产。当年他来我们这里的时候,就是跟着温州炒房团来买的,买了就没管理了,熬了几年,就卖掉,最后,投资收益很一般。我后来就想着这个事情,作为熟悉本地情况的人,我要是他,我就不会买那个小区,因为,那个小区比较偏远,品质也一般般。

在这十几年,我就发现我身边好多人,没有考虑到这一点,我身边有人买了海南那边的度假房,还是期房,还是毛坯!结果,后来交房要飞过去,装修要待好久,那边的环境,和买房时看到的规划,已经有了很大的不同了。这房子,买到手上,郁闷极了。这里我多说一句,关于度假房——我个人是不会去投资度假房的,要买度假房,我就会纯粹当成消费,和投资一点不挂钩。为什么呢?尤其是海南那边,我这些年,经常去海南,我就发现,海南真正适合居住的时间,一年不过几个月,夏天去吧,那个热啊,我有几次是八九月去的,白天基本上不要想出门,太阳晒起来,一天就能晒伤,回家就脱皮,涂防晒都没有用。要是开车出去,车子不能熄火,有次我熄火,去买个椰子,才几分钟,车里就不能进人了,滚烫!硬是开了好一阵子空调,才勉强凉下来。台风天,更不要说了,有次专门台风天前后去三亚,搞什么冲浪,请了教练,我去!下水才知道,冲浪这玩意儿,不像电视上那么好玩,这是有生命危险的,我们和教练吃饭,我多嘴问了一句:教练啊,冲浪会不会有危险啊?教练也是一个直肠子,说:那肯定会有,前天才死了个人,我们一起去拖上来的!三十多度的气温,我硬生生打了个冷战,但是,约都约了,怎么办哩?还是去吧,你别说,还真危险,冲浪板在巨大的浪下面,搞不好,就跟刀一样,危险极了。所以,遇到台风天,海南也没啥好待的。后来我就算了算,除去这些不适合待的时候,还能剩几个月?这一算,还不如包酒店,天天住酒店,度假完了,就回家。这样算下来,还比较划算。服务还更好。更不要说,房子的后续保养之类的事情了。其实,去多了,我就感觉,度假型房产,刚刚到的时候,新鲜感会持续三四天左右,接下来,就会比较无聊了。要待上一个星期,就想家了。所以,我对度假型房产,基本不考虑自住。投资嘛,就更加不考虑了,想想,卖出的时候那麻烦事,就脑袋大。真要度假型房产,我认为,是要全家人都有长居过去的打算,然后,后续的问题考虑清楚之后,再做决定。在此之前,要度假,选择酒店,无论如何,比自己弄一套房子在那边要好很多很多。所以,不熟悉的城市,我是不投房地产的。

好了,要贷款,要熟悉城市,就可以了,对吧?

我认为,还有!就是——倘若这个房产,你是做投资打算的话,一定要有出租的安排。购入价和租金要按照自己能承受的比例。

这一点,在目前来看,是最受争议的一点。因为,按照这个逻辑,北上广深,无论如何,是没有办法投资的。一千万的房产,往往一年租金不到30万。也就是不到3%的收益率。怎么买?

我仅仅说我个人的意见。也仅仅适合我个人的情况哈~

我是肯定不会在现在的租售比购入北上广深的房产的。

当年,有这么一件事,给了我很大的震撼。

也是温州炒房团的事,当年,在温州有个投资者,一下子按揭了好几十套房子,那个时候,按揭是没有限制的,首付三四成,可以按揭很多套。他们全家就这么按揭,持有了很多很多房产。但是,他们非常明确的是短期持有,涨价就卖,不打算收租。所以,这几十套房子,都是空置的,但是,账面财富在不断的上涨。众所周知,温州的房价,暴跌过一段时间。这位投资者就是栽在这个上面了。原因很简单,他赌房价一直涨,所以,除了留下一笔流动资金,供几个月的房贷以及自己开销之外,全部高杠杆买入房产了。重点是,没有出租,因为,租不起价,干脆不去出租。
然后,就在他持有的时候,房价崩了,开始暴跌。这位投资者就困住了。好了,这个时候,有人开始要问了,这位朋友,持有这么多房产,就算开始暴跌,卖掉几套,不就可以了吗?一来,每月还贷就减少了,二来,流动资金就多了啊,撑一下,就过去了啊。

所谓之,人算不如天算。我们也就在经历这次股灾以及熔断,才有感觉——在中国这种几乎不存在流动性问题的股市,还是会出现卖不出去的时候啊。当年也是这样。要知道,房价这东西,一旦下跌,尤其是大批量大幅度下跌的时候(价量齐跌),会出现持币观望的情况。这种情况最吓人。

因为,会引起恶性循环,暴跌——持币观望——房东迫于压力,再降价——又引起更大的下跌——之前买入接盘的人,转瞬损失几十万,后悔不迭——准备买房的一看这个情况,更不敢买——房东压力更大,更加要降价——再一次循环。当时,这位投资者就面临这个情况。撑不过去了,民间借贷借了一笔钱,还是没有撑过去。最后,全部身家亏光光。

我听闻这个事情的时候,特别震撼。因为,这位投资者亏光光的数额对我来说,是一笔天文数字。所以,我内心对这个事情就极度敏感。

以致于,我后来买房子,都基本遵循——贷款尽可能多,年限尽可能顶格。让我每个月的还款额尽一切办法变少。哪怕最终总还款额多很多钱。然后,在每个月还款的额度较小的前提下,好好装修处理好房产,以合适的价格出租。

基本上。我现在持有的房产,距离当时的买价,大约能到8%左右的回报。就是100万左右的房产,一年能有个8万左右的租金。然后,房租每年递增5%-8%左右。我尝试下来,这样的方式,一般说来,就没有什么还款的压力。与此同时,还保证要有足够的现金流以及其他收入。换句话说,房价暴跌,我也能撑比较久,等待黎明的到来。这样的条件下,我才会买入房产。

好了,问题来了。这样的条件,每个人都想要。但是,很多地方达不到啊,怎么破?

破不了……不是开玩笑,是真的破不了。碰到这样的情况,我就会选择不买。如果是自己住的话,也就是所谓的刚需,那没办法。但是,如果是投资,我就不会买。所以,北上广深,现在的租售比,我是不会买入投资的。哪怕接下来翻倍,翻几倍,我都不买,钱,是赚不完的,但是,能亏得完……

我们买房子,都是等待,寻找,找到了合适的标的,能够达到上述条件,就买入。一买就买尽自己能力的多一点。然后,老老实实出租,老老实实交贷款。等待最终资产的上涨。

真正难能可贵的事情是,很早知道一些适合自己的原则,然后,用后续的时间去坚持这些原则。

再有就是,我不碰商铺的。原因很简单,说出来不怕大家笑话。因为我大学学的专业是——电子商务……我研究电子商务的时候,还没有淘宝,只有一个叫做易趣的网站……

所以,至今为止,我从不买商铺的。但是,不可否认,依旧有很多人在商铺上赚了很多钱。早两年,也不知道从哪里出来一种营销方式,叫做——“一铺养三代”。我真是瞠目结舌。这是怎么弄出来的?谁想出来的?商铺本来就40年的权限,谁家三代人就40年寿命啊?还有,中华人民共和国成立,还不能说走完了三代人,对吧~

其次,我在实践中,发现,商铺在期房的时候,买错的概率是很高的。住宅,写字楼,层数不同,朝向不同,基本上,价格也不会差太大。但是,商铺稍稍差一个位置,或者,朝向,格局稍稍差一点点,最终价格和租金的影响会非常非常大。所以,这种容错非常小的投资,我自己是不碰的。

我们这里有人买了X达的商铺。欲哭无泪。商铺长期租不出去,结果,门前的空地,被用来停车,这一停车,就更加租不出去了。好家伙,一个商铺好几千万啊。一年一分钱租金收不到不说,还要交管理费物业费什么的。

我对商铺是敬而远之。

我个人投资比较喜欢投写字楼。还是因为租金的缘故。当然,在实操中,还有一点,是被很多人忽略了的。就是,住宅可能发生风险。因为,住户如果有一些不好的嗜好,不好的朋友等等,往往发生一些意外,会始料不及。我从事中介的时候,曾经知道有租户租了房子在房子里面发生意外的。那真的很麻烦……写字楼会稍微好一点。

但是,写字楼的选择还是有很多细节要注意的。

比如,租户是什么行业,什么公司,最好选择有护城河的公司当你的租户哈~我们和我们的租户都保持了比较良好的关系。我们的租户生意做得比我们大,所以,我们还是很放心的,也能成为好朋友,保持良好的关系,相互支持,相互学习哩~

还有一个要点,就是上述这些条件满足了,留意了,之后,还要注意的地方——社区的选择。

关于这一点,曹仁超有本书有详细的记录。我个人当年看了之后,在后续十多年里,坚持这么做了,目前看来,回报是可观的。

我记得,当年我们这里有一个超级大楼盘,叫做XX世纪城。里面可能住了成千上万户,我之前在北京天津也见识过这种超级大盘。当时开盘的时候,也是来者云集。我看了之后,我就劝我朋友不要买,因为,这种超级大盘,在未来的管理上,会出现很大的隐患,会有很多问题的。因为,我们看过太多这样的情况了。首先,楼盘太大,意味着,租户会很多很多,来源就比较庞杂,那么,管理起来,你就会比较头痛。后来,事实证明,的确如此,大量的传销人员,小公司等等,租到了这个小区,结果,住里面的就郁闷了,每天都听到隔壁——要不要成功?要!!!感恩的心,感谢有你……

然后,由于这样的情况,一旦开始,就很难结束,从而导致,里面的自住者开始逃离,或者卖,或者租,由于这样的情况多了,比着卖,比着租,价格就很难上去。最终受益就大打折扣。再者,物业的管理是跟不上的,尤其是,有些地区,有些物业,里面离职的人员,很有可能熟悉小区环境,薄弱环节,从而……

最后,小区过大,出意外的事情就多,一些意外情况发生,最终,这个后果,是全体小区业主一起承担。这就尴尬了……

所以,我当时没有买这个小区,我用更贵的单价,买了一个更小的,较好的小区,总共几百户,几栋楼,目前看来,涨幅和租金,早已甩了那个楼盘几条街了。

归根结底,房子这东西,是和股票不一样的,房子与每天的生活,里面人的生命质量挂钩的。那么,自然环境与人文环境就决定了房子的价值。其实,房子本身的质量和装修,在我实践中,反倒体现得并不明显。我之前听闻一种说法,房产取决于三点——地段,地段,地段。我个人认为,对也不对。说其不对,在于,现在的交通,地段不是太重要,尤其是未来的工作模式的改变。说其对,也对,因为,地段又将上述条件包含在内了。
不过,以我自己来说,我还是认为,千金择屋,万金择邻。我个人会比较看重社区,也就是看重人文环境多一点。土地是国家的(房东角度),房子是房东的(租户角度),但是,生活是自己的。

对于写字楼,我自己的经验是,我会去选择综合性的写字楼,就是既有写字楼,又有住宅,还有商场。这一点很重要。我在实践中也体会了。

早几年,我们这里有个很有名的写字楼开盘,绿X广场。当时去看,价格也比较高,但是精装修。我看过之后,就认为,这个楼盘未来不好租,因为,没有配套的住宅,配套商场也只有一个超市。而更糟的是,对面有个写字楼,配套住宅比写字楼还大,配套商场是万达的水准,关键是,价格是绿X广场的七折左右。就隔一条十字路口,不过一两百米左右吧。

于是,果断买绿X广场对面这个写字楼。现在过去好几年了。事实证明,的确如此。

绿X广场由于买价贵,房东多开价较高,当然,不可否认,绿X写字楼的档次看上去也很棒。可是,由于倘若在绿X开公司,员工住宿就是一个问题,没地方租宿舍,吃饭只能点外卖,或者去较远的对面商场吃,结果,大量的写字楼空置,然后,底下的超市没开了。目前看来,整个写字楼就显得很破败。

这商业地产有个什么特性呢?就是,越旺的地方,人越扎堆,人越扎堆,这个地方就越旺。而绿X对面的写字楼,就比较旺,早几天去问空置率,说是不到10%,我想,这就是写字楼,我个人比较注重的地方了。

以上,基本上,我个人投资房地产的思路,就这样了,也没啥干货,一点点自己的体会罢了。

这里,说说我对房产“卖出”这个方面的看法。

至今为止,我还没有卖出过。因为,我持有房产,就不太想卖出。

所以,我认为,之前所述是为了留出——房产投资的安全边际,而这个安全边际就是为了实现我自己的——不卖出的理念。

如果真的要卖出,我想,可能也是很多年后用来置换,就是,卖掉老房子,然后同时买入新房子。这样的逻辑。

为什么我不太喜欢选择卖出这一点呢?

首先,我自己由于职业经验,对房子还是有独特的感情。

我总认为,房子承载的是一个人生命中的一段,我自己住,承载的这一段,就是我自己的生命历程。租给别人,承载的就是这个人的生命的一段。起起落落,欢乐悲哀,都是经历。卖掉嘛,就意味着说再见。

我童年居住的一所房子,后来被我亲戚卖掉了,这些年,我隔一段时间,就会开车去那里,一个人静静的坐上好一会儿,然而,这所房子,已经和我没有任何关系了,他承载着我的童年,我和爷爷奶奶相处的那一段时光,那段无忧无虑,快快乐乐的童年。我每次坐在车上看着房子的时候,我就很难过……

我带着太太去看这所房子,跟她说当年在前坪发生的故事,可惜的是,我没有办法领太太进门参观了。所以,我不太愿意卖掉房子。

而且,我正在准备把这所房子再买回来。我要带着我小孩,给他介绍父亲童年的时光。所以,我不喜欢卖掉房子。

其次,在经济的角度看。不卖房子,或许也是一个不错的选择。

当年,我在做中介的时候,认识一个人,他很有意思,在我手上买了好多房子了。十多年前就开宝马了,算是比较富裕的人了。我就问他,向他请教他的投资理念。我问他为什么不断的买房子。他的回答很有趣——我和我太太每年都会固定买一两套房子,然后,出租出去,一直拿着,不卖,买个几十套。到我们老了,我们每年卖一套,然后,拿着卖房的钱,做自己想做的事情。我当时就被震撼了。这个思路是我从来没有听到过的啊。十多年前,谁会这么想问题啊,都是买一套房子,恨不能准备三代都住着了,哪还会想着这样弄啊?

我当时就大受启发,一直记在心里。按照这位投资者的做法,到现在,他应该还在买入的阶段,还没有卖出,想想,也有几十套了,至少也是大几千万了。所以,这些年,我买下来的一点点房产,一套都没有卖掉过。按照我上述的算法,每个月的房贷通过租金来弥补,还款的压力还是没有那么大滴……未来卖不卖,哎,再老一点再说吧~

还有一个原因,也很有趣,就是,我在研究家族财富传承的时候,发现有些“老钱”家族,有个共同的特点,就是资产配置的时候,哪怕实业与股权投资明显更赚钱,也会有相当一笔投资在房地产上,或者土地上。

经研究表明,他们这些“老钱”家族看过太多资金流动起来,流着流着,最后就没了的情况,尤其是财富在代际传承的时候,稍稍不注意,后代中有几个败家子,或者有一群损友,流动的财富,一下子就没有了。这种案例,屡见不鲜。

我自己在实践过程中和拆迁户打过交道,这种情况很明显,往往是一个村拆迁,瞬间就多了好多百万,千万富翁,然后,这里面,有人会立马把这些钱买房子,买门面出租,有人会立马开公司,搞自己的新事业,有人会立马换房,换车,换老婆,每天胡吃海喝闷睡。

几年下来,能够现在还维持好生活的,往往就是遵循了——老固定资产(被拆迁的房子)——流动资金(现金)——新固定资产。遵循了这样的拆迁户,还稍稍好些,其他的,多是固定资产被动转成流动资金后,就流动到别人的口袋里面了。后果好惨好惨啊……还染上一身恶疾,一身毒瘾,赌瘾。

话说,能处理好流动资金,这件事,本来就是一种才能,还是一种稀缺才能,更别说,能每年不断增值,把钱省下来,再投入,再升值。这种稀缺的能力,是需要相当大的天赋以及相当多后天的努力与学习,才能习得的。不是突然一笔钱到了,就自动拥有的。往往,这个时候,是最容易出危险的时候。

假设,真的到了这个时候,还是稳妥一点,把流动资金换成固定资产,再随着自己的成长,而慢慢做决定,会比较好一点。所以,我对自己并不那么自信,也就没有卖房这个需求啦~
以上,是我投资房地产的一些浅见,仅仅代表个人意见,因为,每个人的实际情况不同,我之解药,或许是他之毒药。这是不能共通的。但是,也没有关系,多一个我这样的视角看看房地产投资,也还不错,反正也是免费滴,您说是不是?:)

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