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房改房,小产权房

投资理财
2011年9月17日 / 2次阅读
标签:房地产投资

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房改房

房改房在我国是非常普遍的,买房改房一般不会有问题,当然也要考虑央产房等因素。房改房的土地性质都是划拨,也就是说当时并没有出钱买这块地,而是国家基于政策无偿供应了土地。这个土地性质会写在房产证里。

如果你到了买房和业主见面的环节,你要看房产证。房产证上写着划拨,那么假设这房子要过户给你,你就要补缴土地出让金。土地出让金根据房子种类不同,价格也不同,最贵是交易价格的10%,最便宜只要数百元,这是你在买房之前就应该问好的。

 

小产权房

小产权房是俗语,法律上并没有小产权这个说法,它指代的一般是集体土地上的房子。

我们国家的土地分为国有土地和集体土地两种性质:国有土地就是由国家所有;集体土地就是由村集体所有。

集体土地只能在本集体成员内部流转,不可对外出售。用通俗的话说就是,农民的土地上盖的房子,居民(外村人)不能买。不能买包括以下三层意思:

买了房子不能过户。

双方签的买卖合同一般被认为是无效的。

卖家打个官司就可以把房子要回去。

2007年,北京通州一村民起诉画家的画家村案确立了类似案件的审判机制:法院判决合同无效,画家需返还房屋。在之后的缔约过失责任诉讼中,法院判决村民赔偿70% 的房屋溢价损失给画家。 在这个语境下,小产权房其实就是农村宅基地。

除了这种小产权房,我们平时说的小产权房更多的是另外一种——由村委会和小地产商合作开发的项目。由于房子在集体土地上,没有依法进行一次开发、招拍挂和二次开发,自然也无法办理产权证(在我代理的案件中,也见过少数办下“房产证”的小产权房)。 这种合作开发的房子价格便宜,一般来说也不会遭到合同无效之诉,但是比普通的宅基地多了一项风险,就是有可能被认定为违建。 目前社会上有小产权房会“转正”的流言,甚至有一些地方还就“转正”事宜进行了试验,但是目前试验结果不是太理想。所以我认为小产权房“转正”短期内不会被提上日程,是一个不太可能实现的事情。 一旦小产权房“转正”,引起的房价暴跌风险也不是闹着玩儿的。对政府来说,村集体手里这些集体土地是政府的土地储备,一旦让它们自由进入市场,不仅会影响现在的政府规划,也会间接导致城市的房价受到大量低价土地的冲击,无论是政府还是开发商都不愿意见到这种情况。 另外,由于便宜的房子已经存在大量业主,强硬的拆违又容易引起社会问题,触犯另一批人的利益,所以目前这个问题可以说陷入了僵局。

 

内容转自《千万别说你懂买房》

本文链接:http://www.maixj.net/inv/fang-15815
云上小悟 麦新杰(QQ:1093023102)

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