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按揭买股还是按揭买房(云蒙)

2015年5月6日 / 356次阅读
云蒙

文章《按揭买股还是按揭买房(云蒙)》的特色图片

此文是雪球云蒙2014年的作品,按揭买股还是按揭买房。注意,以下分析是基于招商银行的股价在10元左右的情况。

按揭买股还是按揭买房,做房奴还是股奴。

此文也算是对自己大比例融资买入招商银行的一个说明。

先来几个设定条件:

1、假设现有资金300万,买股买房都融资200万;

2、银行贷款利率为基准利率6.55%,买股融资利息为8.6%;

3、通过技术手段展期买股融资,实现无限展期;此条不懂的可以看云蒙置顶贴里如何融资展期及省钱;

4、极端情况下市值长期(半年以上)横盘在400万以下时,展期担保品不够,再使用一部分流动资金来提确保股份不丢。此条不懂的可以看看融资融券的规则,担保品折价0.65,融资股折算0.6,1:1配资大部分券商可实现;

5、甲股票买入招商银行,每股10.47元,买入股票近48万股。乙买入北京市二至三环内一套房,房价为6万一平,大两居一套83平米,按揭20年。(房价含税费,在一些好一点的地段房价远超这个数)

6、招商银行每年利润增长与新常态M2同速,即为13%,股息分红30%。过去十年增长一直超过M2增速。

7、房子买后用来自住就是负债品,不考虑,如果需要消费那就用租金再去租。房子租金为每年8万,过去十年租金增长也就7%,设未来增长继续为7%。

现在看看未来的情况:

2015年:

甲股票分红48万*0.71元,即34万元。支付利息17万,还款本金17万,还欠券商183万。

乙租金收入8.6万,按揭还款每月1.5万,一年18万,需要自掏腰包9.4万。

2016年:

甲股票分红48万*0.8元,即38万元。支付利息16万,还款本金22万,还欠券商161万。

乙租金收入9.2万,按揭还款每月1.5万,一年18万,需要自掏腰包8.8万。

2017年:

甲股票分红48万*0.91元,即44万元。支付利息14万,还款本金30万,还欠券商131万。

乙租金收入9.8万,按揭还款每月1.5万,一年18万,需要自掏腰包8.2万。

2018年:

甲股票分红48万*1.02元,即49万元。支付利息11万,还款本金38万,还欠券商93万。

乙租金收入10.4万,按揭还款每月1.5万,一年18万,需要自掏腰包7.6万。

2019年:

甲股票分红48万*1.15元,即55万元。支付利息8万,还款本金47万,还欠券商46万。

乙租金收入11.1万,按揭还款每月1.5万,一年18万,需要自掏腰包6.9万。

2020年:

甲股票分红48万*1.3元,即62万元。支付利息4万,还欠券商46万元,剩余现金12万元。

乙租金收入11.8万,按揭还款每月1.5万,一年18万,需要自掏腰包6.2万。

由此可见,在2020年:

甲通过股息已还清融资本息,并收入现金12万元,招商银行股票48万股,每股净资产为24元,每股收益4.33元,如果当时给予15倍PE股价65元,市值为3120万。

乙这些年自掏资金50万还款,还有14年每年18万的按揭需要去还款,我不知道2020年此套房会不会涨到10万市值830万,反正我打问号。

(上述算法适用于分红30%的浦发银行,兴业银行、民生银行也很快会实现30%分红)

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